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卢锋:中国式房价飙升

    中国房价表现与转型环境下土地制度及宏观政策特点存在重要关联,系统改变这些结构条件面临困难,则是中国式房价飙升的根源

  诺贝尔经济学奖作为学术象牙塔的顶级游戏,也会用自身方式呼应特定时代的特征性问题。2013年该奖项授予资产价格研究领域不同学派经济学家,不仅体现美欧金融与债务危机背景下资产价格问题重要性提升,也显示现今比任何时候都有必要兼收并蓄不同理论,以拓宽对资产价格演变机制的认识视野。

  依据今年诺奖得主、美国芝加哥大学尤金·法玛教授倡导的“有效市场假说”,影响股市等资产价格的信息会被市场很快吸收,现实资产价格对其均衡水平偏离是没有利用价值的噪音,因而“你不可能打败市场”。

  另一诺奖得主耶鲁大学罗伯特·希勒教授则认为,受羊群效应、短视行为等“市场心理”因素影响,投资者追涨杀跌或卖跌不卖涨,资产价格会在一定时期持续上升或下跌,套利投资与资产泡沫都可能发生。

  不同视角具有互补性。瑞典皇家科学院以“探查资产价格趋势”为题发表颁奖词开宗明义指出,我们“无法预测未来几天或几周的股票和债券价格,但是有相当可能去预见这些资产价格在未来三到五年长期范围的总体走势”。

  中国新时期最大资产价格问题莫过于房价持续走高。用最新诺奖理论观察中国式房价飙升仍面临困惑。官方数据显示过去十年中国房价约上涨1.5倍,约是同期消费物价涨幅5倍。考虑统计低估因素,实际房价涨幅应高得多。虽然政府多方调控房价上涨,看涨派与看跌派争论从未休止,不过除短暂时段涨势收敛和较小回调,总体看房价呈现飙升势头。即便在目前经济增速回落形势下,各地房价仍在普遍上涨。美国经济学家希勒教授2009年来华演讲时曾断言中国房价有泡沫,然而至今未见破灭。

  为什么中国式房价飙升如此坚韧持久,使诺奖得主预测也落空失灵?经济学理论不过是对经济现象的分析方法,理论再好也无法代替对经验现象背后特征性内涵的具体考察。在分析意义上,预测未来房价走势是要理解现实房价增长根源与机制,探讨其基本支持条件未来能否长期持续。

  回望十年不难看出,房价持续飙升至少与四点因素具有紧密联系。一是实际汇率升值作用。前文讨论过,经济追赶阶段可贸易部门生产率追赶,带来本币实际汇率趋势性升值,意味着房地产等不可贸易品相对价格上升。不过其定量意义作用应较有限,长期年均推高房价不应超过3到5个百分点。实际升值对房价影响还取决于汇率体制灵活度,同样幅度实际升值也可通过可贸易部门物价下降,而未必通过不可贸易品价格上涨实现。

  二是货币过度扩张助推。2002年-2012年间,用不变价衡量的中国GDP规模增长1.7倍,名义GDP增长3.3倍,广义货币M2增长4.3倍,社会融资总额估计值增长5.1倍。广义货币和融资总额不仅比实际经济增速高出二至三倍,也比已体现流量通胀因素的名义GDP增幅高出三至五成。货币创造出来便不会闲着,而是会在各类市场主体套利动机作用下,转换为真实需求并拉高资产价格。

  三是宏调政策托市效应。业内人士相信“政策是跌出来的”,一段时期这个托市政策预期屡试不爽并支持房价单边涨势。本专栏十七曾讨论,2003年央行调控房地产121文件引发争议后,不久国务院发布18号文件强调房地产是支柱产业,担心房市调控拖累经济增速应是当时高层重要考量。2008年房市调控初见成效,“4万亿”刺激措施强势推出,在遏制经济下滑方面发挥积极成效的同时推高房地产等资产价格,客观上强化了政策托市预期。

  四是供地垄断体制影响。土地制度纠结是中国式房价飙升的单个最重要原因。与经济学分析垄断逻辑一致,政府会利用其城市供地一级市场垄断地位,通过“限量涨价”使土地收益最大化,“房地不分离原则”则保证高地价可靠传导为高房价。2001年-2011年间,中国土地供应从268万亩增长到882万亩,增幅2.28倍;同期土地出让金从1296亿元增长到3.15万亿元,增幅23.3倍。平均供地价翻很多倍。

  房价上涨自然与人多地少及城市化大背景有关。不过,十年房价涨五成还是涨五倍,则由独立于城市化一般内涵的其他因素决定。中国房价表现与转型环境下土地制度及宏观政策特点存在重要关联,系统改变这些结构条件面临困难,则是中国式房价飙升的根源。在这个意义上,展望未来房价走势的关键变量,是如何评估“习李新政”对相关条件进行实质性改革的现实前景。

 

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