城镇家庭住房空置率尚无官方数据
最近我们刚刚在北京发布了依据我们2013年最新调查数据计算的关于房地产市场的一些最新信息，我们基于这个数据在北京发布了一个城镇住房空置率与住房市场发展趋势的汇报。2013年我们在全国29个省、市、自治区，262个县，1048个小区进行入户调查，总共获得28000多户数据，个人信息接近十万个，这是除了统计局的数据以外，学术机构或者其他机构中做的样本量最大的调查。根据这个数据我们有一系列的研究报告。
在过去三年，刚性住房需求中未被满足的部分在逐渐降低。低收入家庭的需求比例最多，这容易理解，因为他还没买房。13.1%的城镇家庭具有改善性住房需求。刚性住房需求家庭的购房能力不足，不到一半的家庭具有支付的能力。我们家庭真正可实现的需求按最宽的口径只有39%，如果按照稍稍小一点口径只有18%的家庭具有支付的能力，所以我们对刚性需求和改善性需求来推动房地产市场发展的话，我们要有足够清醒的认识，这部分家庭很难成为我们推动房地产市场变化的因素。
接下来我们关心家庭另外一个重要问题，城镇家庭住房的空置率。这个数据直到现在为止我们没有一个官方数据，其实我们也强烈呼吁相关部门能够公布这样的数据，我们中国家庭金融调查中心用我们的方法，用我们的数据来做了一个重要的发布，这个数据对于老百姓形成对房地产市场正确合理的预期非常重要。
空置率2013年上升到22 .4%
对于空置房按照我们数据的定义，基本含义就是一套房子具有居住的条件，但是没有人住进去，空着的我们就叫空置房。有两种情况，第一种是一个家庭可能只有一套房子，但是他外出务工了，这套房子空着了，或者他到另一个城市工作去了，是空着的。第二种类型是一个家庭拥有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子没有出租也没有人居住。
根据这个定义，我们计算的中国家庭住房空置率当然主要是城镇家庭。2011年是20 .6%，2013年上升到22.4%，我们具体看两种情况，第一种是人房分离所导致的空置，2011年是4 .8%，2013年5.1%，这些数据你可以看得到数量级是接近的，说明两轮调查的结果非常接近，所以我们讲数据的代表性是有的，因为我们第二轮的样本是扩大3 .5倍，这个结果基本的趋势还是一致的，所以我们说结果是非常稳健的。
第二种情况多套房空置的比例从15.8%上升到17.3%，多套房空置的比例在增加。这是我们一个基本的结果，我们把空置率横向比较一下，美国2 .5%，香港4 .7%，欧盟9 .5%，日本13 .1%，台湾17 .6%，中国内地22.4%，横向比较中国内地住房空置率是很高的。究竟多高或者多少是合理的标准？客观来讲是没有一个这样的标准的，但是我们想一想，22.4%就意味着每五套房子中就有一套是空着的，想想也挺可怕的，所以这个空置率也不低。从东中西来看差别不是特别大，从一二三线城市来看，空置率最高的是三线城市，最低的是一线城市。
经济适用房有23 .3%空置着
究竟什么样的房子空着呢？按照产权属性，商品房空置率最高26.3%，让我们比较惊讶的是经济适用房有23.3%空置着，在座各位都知道，所谓经济适用房，按照制度设计的初衷是满足中低收入群体居住的需求，但是你看到，那么多房子建起来以后却有大量的还空着，并没有真正住人，这与政策设计的初衷是背道而驰的，拆迁换房的是18.2%，房改房，单位集资房等也有一定的空置，这是我们的基本特征。
我们从一二三线城市再来看一套房和多套房的空置比例，一套房空置的在一线城市是4 .2%，多套房空置的是14 .2%，加起来是18 .4%。二线城市多套房空置的比例很高，20 .9%，一套房空置的比例是6.7%。
经济适用房空置仍然高达20%以上，然后我们再看一下经济适用房究竟谁来持有？我们发现最高收入的25%的家庭有3.2%还持有经济适用房，他持有的比例比收入最低的25%的家庭还更高，这说明什么？这说明我们经济适用房进一步偏离了政策设立的初衷。因为我们是要满足低收入群体的住房，但现实是它反而在高收入群体使用的比例更高，这就是我们讲的经济适用房的错配。这也容易理解，真正能修建经济适用房的很多是政府机关，真正能拿到经济适用房的反而是一些特殊群体，总体来看经济适用房其实初衷很好，但是结果可能与我们的愿望有一定的差距。
我们进一步按照产权来看，我们可以看到小产权房，大家都知道，小产权房有23.9%空着，这也是一个值得关注的现象，因为小产权房在我们国家也有很长历史，也是很难解决的问题。从这个数据可以看出来，小产权房也有很多是被闲置的，也没利用起来。
从租房的面积和空置率来看，这对大家投资房产有启示，空置率最高的面积是120—150平米区间，大家买房的时候，投资的时候最好不要在这个区间，这个区间不好租，空着的多。最好租的是60—90平米，空置率最低，18.2%，这符合我们的直觉。面积越大反而空置越多。
空置的房子沉淀了将近一半房贷
我们从信贷的角度来看，空置的住房有82.3%的空房子都有银行贷款，而没有空置的房子只有63.5%有贷款，也就是说空置的房子大多都有贷款，都获得了信贷资金的支持，这就引发另一个问题，我们银行大量的信贷资金是放到了空置的房子上去。我们根据这个调查数据推断一下整体，我们算了一个宏观数据，我们空置的住房占的信贷规模大概有4.2万亿元，空置的房子沉淀了4.2万亿元的银行贷款，银行发放在住房按揭贷款上的总量大概是9万亿元，而现在有将近一半是放在空置的房产上。这非常值得我们政策制定者和金融机构去思考。这么多的资金现在放在空置的房子上，如果空置的房子到时候出现了什么问题，金融机构有潜在的风险。
住房空置的原因是什么？我们发现在收入最高的阶层空置的比例最高，这容易理解，有钱的就买房，买了房以后空着也不那么关心，因为他有钱，同时还有可能有预期。再看一下风险偏好，越偏好风险的空置比例越高。这也容易理解，越偏好风险的有可能他的投机性就越强，他可能指望着未来还有一个赚大钱的机会，所以他空着也无所谓。经营工商业的家庭空置的比例也高，工商业家庭多套房的拥有比例是29 .9%，空置的比例是35 .1%，高于普通的家庭，这说明工商业家庭，也就是说有创业项目的家庭，空置的房产是最高的，他能承受这样的空置，当然具体的原因还要进一步分析，他是指望未来涨价，还是指望着未来这个房子有什么用途，但是从现象来看这是一个结果。
无论存量增量住房供给远大于需求
接下来我们看一下房地产市场未来的趋势和我们关心的未来应该怎么样调控才是更加合理的选择。
第一个我们看一下房地产市场总的供给和需求情况。我们刚才谈到了刚性需求和改善性需求，我们把刚才的比例换算成住房的套数，大概有20%的家庭有刚性需求，算过来是2300万套住房，改善性需求13.1%，算成套数是950万套，合计就是3250万套的刚性需求。我们的供给现在空置的住房4898万套，就是我们刚才22.4%换算成套数，4898万套这就是这几天媒体报道的5000万套的空置。代售商品房，就是修好了还没有供给出来的有350万套，合计我们的供给可以有5248万套，而我们的存量需求3250万套，存量供给5248万套，所以总体来看我们现在的需求完全能被现在的供给所满足。
当然有一个前提，就是空置的住房要供给出来，空置的住房要供给出来那就一定要人们愿意把持有的二套房、三套房卖出去，或者租出来都可以，租就要这个市场有一个良好的租房市场，卖就要他的预期发生改变，人们为什么现在宁愿让它空着也不卖，那就是在待价而沽，你指望它卖一个更好的价值，当预期发生改变以后，房价不涨了，甚至还要跌了，这个时候就要形成真正的供给，所以我们说一旦这个形成供给，对这个房地产市场的影响是致命的。
我们再看一下新增的需求：因城镇化每年的新增需求336万套，新增的成年人每年317万套，拆迁每年242万套，这是根据历史数据算出来的。每年新增的供给：按照过去5年统计局公布的，平均值每年开工1300万套，按过去5年的平均值，当然有可能随着预期的发生变化，这个数量会略微有一些变化，有可能房地产开发商觉得房子不好卖，开工数量少一点，预期变化以后它会跟着变。同时考虑到人口老龄化以后，他会把他的房子供给出来，大概有484万套。我们再看政府推出来的要建3600万套保障性住房，每一年要供给720万套，我们把新增的需求和新增的供给汇总一下，每年新增的需求3个部分加起来就是995万套，新增的供给是2504万套，可以看出来，增量的供给是增量需求的2.5倍，所以结合刚才存量的分析和现在增量的分析，无论是存量还是增量，住房的供给都远远大于需求。
改变楼市预期在于提供关键信息
从我们的数据中已经可以看出来，我们房地产市场的购买者并不是第一次买房的刚需家庭，买二套房、三套房这叫做改善性需求或者是投资性需求逐渐上升，所以中国房地产市场的需求不是由刚需在推动，而是由改善性需求，或者是投资性需求，或者说得不好听一点是投机性需求在推动，这是我们对房地产市场的基本判断。
已经在供过于求的情况下我们怎么来调控呢？第一点是盘活存量，让拥有二套房、三套房的家庭卖出去，把它供给出来。第二点我们说之所以房子不卖是因为人们有一个预期，预期怎么改变？那就需要提供信息，所以我们强调无论是政府还是社会各界，要尽可能地提供关键信息，让大家来形成对未来的正确预期。我们提供房产的空置率目的就是帮大家形成合理的预期，不要总是假设中国的房价不会跌，生活在这样一个虚幻的假设之下，那是不行的，其实政府要做到这一点并不难，但是可能由于种种制约因素，现在没有这些关键的信息。(本文为嘉宾2014年6月15日演讲稿，有删节)
