李铁：未来的住房供给 应该形成以租为主
由中国房地产研究会、中国房地产业协会及国家发改委城市与小城镇改革发展中心共同主办的第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开，本届论坛的主题为“新型城镇化与房地产业转型发展——转型、合作、发展”。国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在会上发表主题演讲。
李铁：
非常荣幸能够主办这次论坛，刚才刘会长就新型城镇化做了重要的阐述，我给大家做一个简要的汇报。
一个是发展的现状，第二是中国房地产房价上涨的基本原因，第三个是房价上涨的趋势分析，第四个促进房地产良性发展的建议，不对的地方请大家批评。
讲房地产肯定要讲我们国家的城镇化，城镇化率是52.6%，但是后面的数字非常重要，一个国家内有7.1亿人口纳入城镇化进程中，在世界历史上是前所未有，它的高速增长，虽然其他国家也有高速增长，我们的高速增长不是一个百分点的事情，是人口的事情，就是年均进入城镇的人口达到2000万人，研究城镇化的问题，不站在这个角度分析，会出现很多问题，我们研究过欧美、美国、韩国等，但是我们有没有考虑到中国庞大的人口基数和进入城市大军的住房情况，这是我们要深入分析的问题。
第二个城市，城镇化要面临城市，中央提出城镇化的问题，涉及两个问题，第一个人口的城镇化，第二个城市能不能实现可持续发展，中国有660个城市，19881个镇，也相当于19881个小城市，其他国家任何一个城市人口就是2000、3000人，另一方面城市发展面临一个新的，也是世界上前所未有的格局，我们既面临着最大的城镇人口，又面临在不断扩大的城市规模的群体，这也是城镇化制定政策的时候，非常重要的一个基础。
第三个就是区域的差距明显，中国东部地区和中西部地区相差14到18个百分点，这个区域差距决定了人不能留下、产业如何分布，也决定了房地产业如何在这些地区发展的问题。
第四个，我们看到有关部门统计，城镇人口和农村居民住房面积的比较，第一我们看到的数字是城镇居民书房面积是33.58，农村人口的住房面积是36.24，2亿多人城镇间的流动人口，他们估计在城镇的住房中、就业住房中并没有占一席之地，第二个意思，如果我们制定城镇化制度，落实了户籍制度改革，使一部分农村居民到城镇定居，他整个消费结构会发生重大的变化，原来所统计的住房面积在空间上出现了乾坤大挪移，我们就要知道，所谓刺激消费、带动内需，2.6亿人口和7000万的城市人口会带动什么内需，最大的内需就是把农村的消费变成城市的消费，首先是买房的需求，还有租房的需求，还有医疗、消费等，前提是我们能不能把这些政策落实。
所以我们想如果我们进行了户籍制度改革，他们进入了城市，会改变需求，如果相关的政策不发生变化，农村的财产、土地不能进行流转，必然造成两栖占用资源的现象，我们知道进行城镇化研究的同时，也研究土地城镇化的问题，中国的土地城镇化的制度远远快于人口城镇化，另一方面，我们看到在城镇化发展的今天，土地城镇化、土地严重的扩张，使城乡用地严重的不集约。
从2000年到2013年，城镇人均占有的用地面积，在世界最严格的耕地保护制度下，不仅仅没有减少，反而在增加，从人均132平米，增加到142平米，说明我们最严格的土地管理制度，这种行政土地管理制度肯定是失败的。第二农村在已经城镇化转移人口2.6亿以后，同时2000年到2011年，净占用耕地3000万亩，研究城镇化的问题，要和内需结合，这是最大的一点。
第二，我们看看房价上涨的原因。
我们的研究，我们不能笼统判断中国的房价上涨，我们首先要分析中国房子在哪涨？为什么涨？为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在推动的一个产业。
第一我们看表象，我们很多研究方面都说，都说一线城市、二线城市，三、四线城市，我认为这些直接说明了中国的房地产发展，房价上涨和我们等级化的城镇管理体系有直接的关系，刚才刘会长讲到我们研究城镇化的时候，等级化的管理体制也是我们要研究的一个重点。
这种等级图也可以看出，我们资源的分配不平衡，就导致了行政资源从最低等级向最高等级在集中，计划分配资源从上到下递减，导致了等级越高的城市优质资源更加集中，因此，这也形成了我们在不同等级的城市，房价不同的区间。
那么，所谓房价高，高在哪里？不是全国房价都高，主要集中在高等级城市，特别是直辖市、副省级城市，可以随意的调动资源，解决城市发展的问题，这个房价高受我们国家的行政资源分布的影响，因为中国的行政资源分布，也影响了市场资源分布。
在公共服务差距之间，户籍制度改革面临的最大问题，就是户籍制度的可互换性，北京、上海公共服务水平相当，所以这两个城市的房价也相当，接下来有省会城市，副省级省会城市公共服务水平也是相当的，导致我们到那里买住房的同时，也买那里的优质资源和公共服务。
第二个，我们土地的限量供给导致城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地稀缺肯定会导致房价的上涨。
另一方面，房地产是目前最稳定的投资需求，它取决于什么呢？取决于两方面的因素，第一方面，它的资源的稀缺性决定了它的价格的上扬，第二个社会收入分配差距的逐步拉大，永远有一批高端的购买群体，这个还得按照中国的形势分析，高端群体是什么呢？我们假设中国有13.6亿人口，中间有10%是高收入人口，那么他对高端地产有持久性的需求，10%是1.3亿，5% 是6800万，这些多人有持久的需求，这一块是重要的原因。
另外，房地产和其他的投资相比，我们钱放在银行里是最亏的，物价上涨，钱放在银行里等于逐步贬值，我们放到股票里，不要看股票的热还是冷，对任何人投资要求简单，要求直接见效，对股票它既要求实名制，也要求有一定的操作难度，还要耽误大量的时间，股票现在已经熊到点了，投资的话肯定要选择最稳定的房地产投资。刚才讲过的高收入人口有长期的持续需求。
我讲高收入人口还有一个，比如说我是高收入人口，我要买住房，第一我要在本地买住房，第二到省会买住房，然后到北京、上海买住房，高收入人口到等级高的城市、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房，这在中国的时期下是最好的、最合理的选择，比如说香港的房价上涨，肯定是由大陆推动的，当然华人圈推动和大陆推动，带动了香港房价的上涨，
原因是香港的公共服务水平远大于大陆，我们按照香港的房价和大陆比，这种优质资源继续集中，那意味着什么呢？这些高等级城市、核心资源相对集中的城市，房价还有上涨的空间。
所以，香港房价大陆推动，京沪房价全国推动，这是一个不争的事实。
对于房价上涨的判断依据，我们认为它既取决于住房供应量大小，更取决于一个城市它的辐射范围，比如说沿海的某一个特殊的旅游资源区，对全国也有辐射范围，但是对中国来讲，随着等级化的提高，它的辐射范围就越广，北京辐射全国，省会城市基本上是辐射全省，具体的辐射范围，我们到全国一看，各地级城市房价都不高，谁来买住房呢？就是这个地区所辖的各个县、乡镇的人来买房子。
第二取决于这个地区的人均收入水平，如果我们算沿海发达地区，浙江、广东、江苏辐射范围虽然不如西北地区的一个地级市，但是基础的人均收入水平高，也要支撑这个地区的房价上涨大于中西部地区。
高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生，户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破，在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进房价进一步上涨。
第三，很多人认为土地出让金制度改革，是不是可以迅速推开，我觉得按照现在地方政府的架式，一下子把土地出让金制度改革，各地政府就破产了。
我们知道地方政府，最积极的动力是两个，一个是GDP增长，一个是财政收入增长，推动GDP增长和财政收入增长，一定要去招商引资，我们就知道各级地方政府都在开辟工业区去招商引资，形成工业产业，来支撑政府的财政收入，表示地方政府GDP的政绩，中国的招商引资在非常强烈的竞争中才可以实现的，你招商引资，我也招商引资，各地压低土地价格、土地成本，地方政府赔钱搞招商引资，这个成本由谁来承担呢？这个成本一定要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补，就出现一个什么情况呢？一边通过工业开发区增加土地的供给，来进行招商引资，损失由新开发的房地产、增收的土地出让金进行弥补，另外，新增收的土地出让金还要弥补城镇由于贪图大造成的压力，每届政府都这样干，就意味着城市再不断的扩张，现在每届政府都要有新的政绩，每届政府就要新开辟工业园区和房地产开发区，结果就是什么呢？城市的摊子越来越大，基础设施、供给的成本也在大幅度增加、成倍的增加，靠税收，我们知道政府的税收是保财政、保吃饭的，所以只能靠融资形式、新开地盘继续卖地，融资靠什么还呢？还得靠未来的土地出让金还，就形成了这种恶性循环，这种恶性循环导致现在看到的新区、新城不断的发展，但是这个泡沫和国外的泡沫不一样，因为击鼓传花到这种形势下，就取决于你这个地方的等级化的优势，辐射的范围、调动的资源能力，正因为如此，我们从等级化的管理体制判断，那么，在高等级的地方，它的资源稀缺性还存在，四、五线城市按照这样的模式发展，恐怕在扩张到一定程度的时候，财政压力会崩盘，所以泡沫是这样的形成方式，和国外有很大的区别。
另外国民收入两极分化的趋势短期内不可改变，高收入群体仍然以比较大的群体存在的话，它仍然对高级高的层次的住房，还是有强劲的需求，所以我们分析一线城市、二线城市房价上涨还有空间，那么，我刚才讲过，由于摊大饼的原因，会导致四、五线城市，特别是城镇地区再继续发展房地产，就会遭遇崩盘。
怎么办呢？改革，只有改革才可以解决这个问题，我想中国的改革要尊重市场的规律，尊重市场的规律，不要让稀缺的资源被所谓的低价，造成了严重的浪费，其实如果我们限价，谁是受益者呢？未来的买房人是受益者，因为我们分析了房价上涨的最大促进者，有三个群体，第一卖房的地产商，第二个买房者，上涨的空间成为他投资的利润，第三表面上看城市土地出让金，实际上是城市的户籍人口，取消限购的政策，就意味着我们认同这种房价上涨它市场化的规律，在这个规律下，政府才可以通过税收等措施，拿出更多的资源解决公共服务的问题。
第二要促进商品房的价格市场化，既取消行政性的限购，同时要尊重这个规律，第三要提高城区稀缺土地资源的利用效果。我们为什么要说这一点呢？因为在现在的二、三线城市，一些城市把自己搞成所谓的生态城市、绿色城市，在摊大饼，形成了土地的严重扩张，我们可以搞上百亩宽的大马路，几千亩的大广场，几平方公里甚至十几平方公里的生态公园，有的城市并不大，十几万人、二十多万人，没有这么大的需求，但是这些土地资源造成严重的浪费。
第四是确保基础设施投资的有效供给，第二是空间上合理配置公共资源，既然优质公共资源的过度集中，导致了房价的上涨，是不是通过市场的规律，或者通过行政的引导，使一些优质资源向中小城市相对均匀的分布，也会合理疏散人口，也会合理遏制房价的上涨趋势。
第二加快轻轨的建设，这里说的什么意思呢？我们房价上涨很多呼声特别强烈，但是我认为是一个非真实的呼声，我们很多老百姓明明买不起住房，一方面希望中国的经济按照市场化的方式运行，另一方面还希望政府按照传统的计划经济体制保障他的福利供给，因此就形成了强烈要求政府降低房价的呼声，改革就是在这种形势下面临举步维艰，老百姓社会所谓的大部分群体，他们既想通过市场化，重新的分配社会资源，给自己创造更多的发展机会，但是由于竞争的差异性，他们更希望作为一个弱势群体，在房价继续上涨的情况下，政府能把这些空间，按照原有的福利的方式分配给他，就是这么一个矛盾的过程，导致了我们对房价、对房地产政策的判断出现了误区。
实际上空间的资源，就是空间资源再分配，可以解决这些急于购买住房人的需求，可以远一点，但是要改变交通的状况，原来高速公路连接中小城市，现在要建设轻轨，就是在相对远的地方，增加中低收入购房的供给，另外一方面呢，我们要加大租房的力度，我们进行户籍制度改革研究的同时，我们认为人口的流动、就业和居住，在任何一个市场经济国家是一个常态，我们不能通过所谓的改革，去强化这种保障房的福利供给，来把我们这种流动的常态，通过传统的体制，打着改革的旗号给它固化，这是我们改革面临的问题，本来这个市场既有买房，又有租房，恰恰我们面对13.6亿人口，我们还要保护保的这个方式供给，通过福利化的方式供给，既违背了市场规律，也不符合我们中国的国情。
因此，在买和租这种政策选择下，我们认为租是更有广阔的市场，全国2.6亿农民工和7000万城镇流动人口，绝大多数人口是在以租的方式在城镇居住，北京房价高，农民工租房价格200到500元，他生活得很好，因为消费价格低，所以在租的过程中我们有更多的选择，是不是可以引导民间资本，甚至在集体土地用地上进行改革，利用存量用地建造公共租赁房，政府加强设施的配套建设，完善租房体系，就是未来的住房供给，应该形成以租为主，因为中国的城镇化不是富人的城镇化，不是锦上添花，是雪中送炭，2.6亿的农民工进城，不可能有钱到城里买房，绝大多数会以租的形式在城镇里定居、就业、生活，我们提出稳定的居住条件并没有涉及到买房还是租房，只要是租，也可以构成稳定的居住条件，那就意味着租房的市场、租赁市场的供给，也会为房地产业开辟一个广阔的空间。
当然了，关于房地产的问题，还有更多的想法，在今天这个会上，恐怕没有更多的时间讨论，很可能有很多地方讲的，和在座的专家、学者讲的不一致，但是我只告诉一点，我讲的这些，也和当前的新型城镇化政策有关，我们推行户籍制度改革，释放人口红利，我们坚持集体土地的改革，释放集体土地的低成本红利，我们进一步推进城镇等级管理制度的改革，释放中小城市、发展前线资源的平等分配，我们也可以释放中小城市的活力，才能为中国的经济、为房地产企业提供更好的发展平台，谢谢！
