在2003年1季度中，随着“国五条”及其实施细则的出台，房地产市场及其调控又成为一大热门话题。英国《经济学人》杂志最近称中国的房地产调控是“猫鼠游戏”。我们应如何看“国五条”之下的房地产调控？
楼市、土地市场、墓地都很火爆
首先，让我们看看今年以来的房地产市场走势。今年1月份，房价呈现有涨有跌的结构性上涨格局，2月份则不同，出现了普遍上涨的态势。然而，3月份比2月份更甚，广州新建商品住宅网签同比增长50.7%，环比增长60.3%，均价16817元/平方米，同比暴涨34.9%。在赶末班车心态的激励下，深圳二手房成交环比增加近4倍，为2006年以来第二高水平，价格也在上涨。4月1日，地产股普涨，盘中万科、保利等个股最高涨幅接近4%。
一般商品房火爆，“小产权房”更火。有的栏排还没拆掉，楼已卖完。深圳去年底每平方米4000元，春节后销售看好，涨到5500元，到3月8日有的涨到7000元。而附近的商品房都在2万元以上。小产权房的价格只有商品房的1/3，还可以分期付款，火是有道理的。
在楼市上涨的同时，土地市场也很火爆。北京、上海均出现了高溢价的土地成交。4月10日，浦东发展集团以37.75亿元拿下浦东唐镇新市镇12万平方米的住宅地块，溢价率65.43%，楼面价1.82万元/平方米，创今年以来上海单价总价最高纪录。4月11日，北京通州台湖地块公布招标结果，福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价中标，溢价率为112%，楼面价1.18万元/平方米。可见，“国五条”及其实施细则落地后，土地市场和新楼市场仍然很火爆，二手房市场近日有所跌落。
在房地产价格上涨的同时，墓地价格也在上涨，甚至直追市场楼价。北京、上海没有万元以下的墓地，北京成交量较大的墓地单价通常在五六万元，位置好、面积大的墓地10多万、上百万的也不鲜见。深圳福地永安园A区27－29号墓地，从2010年的18.8万元上涨到今年的25.3万元，4年涨了6.5万元。
调控效果不佳的原因
房地产调控的效果不佳，甚至越调越涨，越控越高。具体原因多种多样，根源也不难发现。
首先，房地产市场的基本格局和态势是“卖方市场”，而且是一个被扭曲了的“卖方市场”。对于卖方市场，中国人并不陌生，在计划经济条件下，政府管制，商品短缺，供不应求，排队、票证、黑市，无所不用其极。结果是越管制越严重，而且短缺和过剩并存，造成极大浪费。但那时没有市场，计划价格不变，只能从短缺加剧上反映出来。今天的房地产市场也是如此，不同的是有了市场，但政府还想管住价格，于是出现了越调控价格越高的情况；同时也出现了不少“鬼城”，白天鲜见人，晚上少见灯。鄂尔多斯是有名的“鬼城”，但“空城鬼域”不止鄂尔多斯一处，常州新城区、河南鹤壁新城、湖北十堰等，从南到北、从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城都或多或少地赢得了“空城鬼域”的名头。改革开放以来，商品市场的“卖方市场”是如何变成“买方市场”的，大家也清楚。是靠放开市场，鼓励竞争，发展生产解决的。房地产市场也得走这条路。
其次，用限购、限价的办法进行调控是不对的，这一点是清楚的。它与当年的票证是一样的。这不是宏观调控，而是政府管制。但管制从来都是管不住的。为什么出现了陕西的房姐、广东的房叔，一个人有十几套、甚至几十套住房。你不是限制外地人购房吗？“我有两户口，一个外地的，一个北京的”，“我有两个身份证，一个用于当官，一个用于经商”，房姐不是有好几个户口簿吗？户籍管制的作用在哪里？“房多多”和“户多多”一样的管不住。难道学区房的高房价与户籍制度没有关系吗？当然还有教育资源配置不合理的问题。与其管制不住，还不如早点取消管制，放开市场，加强管理，事实上，户籍制度早就应该进历史博物馆了，不过，我们还把它当作宝贝。用差别利率和税收来进行调控是对的，应当坚持，认真实施。3月28日，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分式的通知提出明年要实施不动产统一登记制度。这是征收房地税的基础和前提，应当做好。不过，有些政策的实施可能与政策设计者的初衷相反。就以20%的个税来说，引起赶末班车的反弹和市场的波动暂且不论，能不能抑制房价还是个问题。因为，20%的个税不一定是售卖者交纳，很多是加在了购买者的头上。这样，房价是跌了还涨了，还不清楚吗？
再次，从各地“国五条”实施细则的博弈来看，能否落实还是个问题。根源还在于其中的利益太大，不从根本上解决，只凭国务院的命令起不了多大作用。据福布斯中文杂志和中文网总编辑周健工综合国家统计局和财政部的数据估计，2012年，房地产销售额6.4万亿元，交纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，交税合计1.1万亿元。银行房贷余额12万亿元，利息8400亿元，土地出让收入28517亿元，政府和银行从房地产获得的收入47917亿元，占6.4万亿元的75%。这一估计有一个缺点，土地出让收入必须扣除征地成本，假定政府可以得到的部分占40%－60%，即11407亿－17110亿元，那么，政府和银行从房地产获得的收入为30807亿－36510亿元，占6.4万亿的48%－57%，其中政府占35%－44%。可见，地方政府对来自房地产行业的收入高度依赖则是不争的事实。这么大的利益，地方政府决不会自动放弃，政策调控的效果必然大打折扣，正如有的人说，“国五条”只是给房地产按了个“暂停键”。
历史回顾：调控需要有新思维
1998年，中国开始放开房地产市场，2002年即着手调控房价，10 年过去了，可以说是10年调控，10年上涨，调控的措施越严厉，房价上涨得越厉害。房地产市场调控已经陷入了一个怪圈。
◎ 2002年，政府出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停沿用多年的土地协议出让方式，从此开始了“新一轮土地革命”，房地产价格进入了快速上升通道。
◎ 2004年，政府出台了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定限时两年开发，否则土地无偿收回，暂不批地，即所谓“8·31大限”。大限解除后出现了新一轮房价上涨。
◎ 2005年，政府出台《关于切实稳定住房价格的通知》，即所谓“国八条”。开始启用利率和营业税进行调控，再加上密集出台的一系列政策法规，楼市成交低迷，观望气氛浓厚，随之出现反弹。
◎ 2006年，出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即《国六条》，《关于住房转让所得征个人所得税有关问题通知》，限定90平方米以下户型占70%，个人房贷首付比例不得低于3成，营业税免税时限由2年延长至5 年。政策落实不尽如人意。
◎ 2007年，出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，限外令、限购二套房出台，再加上加息，前热后冷，热得发狂，冷得发抖。
◎ 2008年，为了“保八”，降息，利率7折，税收减免，同时出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》，促进房地产发展。
◎ 2009年房价大涨，“地王”频现，12月27日，温家宝接受新华社专访，提出抑制房价过快上涨的四项政策。
◎ 2010年1月10日，国务院办公厅发出（2010）4号文，被称为“国十一条”，要求抑制房地产市场过热。两会过后，京沪深等地房价不跌反涨，出现加速上涨之势。4月17日，国务院下发国发（2010）10号文，即“国十条”，出台更严格的差别化信贷政策，人称“历史上最严厉的调控政策”。但调控变成“空调”，该年12月全国70个大中城市房价上涨6.4%，最抢眼的是土地市场，全年土地成交总价款2.7万亿元，同比增长70.4%。
从以上分析可以看出，房地产调控的失败就在于就房地产论房地产，头疼医头，脚疼医脚，甚至头疼医脚。问题虽然表现在房地产上，但根子却在体制上，调控政策有的选择和使用不当，有的并未针对问题的要害，执行起来步调也不一致。往往是按下葫芦起来瓢，不会解决问题，只能一而再、再而三地进行调控。看来，房地产调控需要有新思维。
张曙光系经济学家、张弛系中国政法大学商学院教师
