判断一：改变经济过度依赖房地产，或是“国策”
目前房地产政策环境，经济不依赖房地产，这是国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。
这个行业太大、太重要了。
这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%；
这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。
这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。
所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。
改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择，我们要理解这次的调控。
判断二：调控放松？不太可能
我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。
你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。
大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实都误判了，觉得2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。
说十九大以后放开，结果没有放开。说2018年“两会”以后放开，还是没有放开，一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。
主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。
新形势就是这次的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”，这是一个长期的行为。
这是从国家政治高度和国家战略，所以不能有侥幸心理，这轮调控，基本上会持续很长时间。
判断三：16万亿规模或会保持很多年
未来房地产整体规模，原来我们说60%多，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。
一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。
虽然你不换也能活着，但是你都希望换！
这个行业我估计还会保持很多年
今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。
判断四：房企主战场之变：从抢增量到抢存量
行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变。
原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。
到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。
从2007年到2019年，涨了5倍。
从2011年到现在涨了3倍。
所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。
但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。
从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。
回头看，过去十年确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。
房地产这些年好做，就是因为有那么大增量。
判断五：三四五六线城市的风险比较高
再一个变化就是，前一轮的时候“去库存”，可能是错的。
因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。
一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。
目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。
判断六：加杆杆越来越困难了
今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。
这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利的。
因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干了，最起码风险性小。
而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。
原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。
所以政府现在慢慢把期望值也降下来了，反过来，未来房价限价是把风险给弄好了，限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。
演讲：孙宏斌
来源：综合民生银行不动产金融年会，壹地产、地产总裁内参等
