汇力基金管理有限公司董事长、中国国际跨国公司促进会副会长孟晓苏
“当你把汽车的主引擎关掉以后，人拉肩扛，推着车前进，既慢速又费力。其实只需要把汽车主引擎打着就行了。”孟晓苏在2019北京大学全球金融论坛接受采访时说。
以恩师厉以宁指导的北大博士毕业论文为住房制度改革前奏，孟晓苏就一直在研究房地产，并亲身在中房集团做房地产工作。房改20年，从自建房到统建房，从福利分房时代到住房商品时代，从课题组组建到房改方案发布，从加薪降息鼓励买房到减税开放融资鼓励开发商参与…… 这一步步走来，孟晓苏见证了中国房地产制度变迁的同时，也见证了中国居民人均居住面积从17平米提升到39平米，“老百姓需要有更大和更好的房子。”他仍不满足。
房地产是过去重要的经济增长点，未来也是
住房制度改革的20年就是中国房地产发展的20年，也是恰逢中国市场经济制度蓬勃发展的20年，这20年来中国发生了多少奇迹，人们的生活发生了多么翻天覆地的变化，每个经历过的人都有切身体会。“当时曾有专家预测，中国GDP在2025年有望达到世界第三，将会在2050年超越日本成为世界第二。”事实上，中国在2010年就超越了日本成为世界第二大经济体，孟晓苏将住房制度改革促进经济增长称为一股神奇的力量：“这种力量支撑着中国的发展，房改之后，我们（国家经济总量）平均每两年超过一个国家。”
住房制度的改革，让市场经济体制深入到原本由国家统一规划的住房建设中去，将巨大的市场盘活，不仅满足了居民对更加舒适宽敞的居住需求，同时满足了随着快速城镇化发展对基础建造材料的巨大需求。1998年启动的住房制度改革极大地缓解了1997年全球金融危机爆发带来的国内国际的需求危机。长期压抑的居民住房改善需求迅速爆发，拉动了水泥、钢铁、家电等全社会行业的发展，破解了过剩的产能，可以说是房改拉动了整个中国经济的发展。
任泽平认为，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，他观照邻国日本，发现由于日本的老龄化趋势在上世纪70年代已经显现，其在2000年后城市化率被动提升至91％，无论是新房还是二手房市场都趋于饱和，才会导致由于金融自由化和信用扩张导致的第二次房地产泡沫至今尚未完全恢复。孟晓苏则表示，中国房地产仍然处于一个旺盛需求的时期，目前还远未走出以房地产作为经济的消费热点和增长点的时期。
孟晓苏的年龄段理论将日本比喻成一位老人，把中国比喻成一个年轻人：“不能说老年人得了老年病，就说年轻人也要得老年病。”经济蓝皮书年度经济发展报告认为2019年中国的城市化率将达到60%，距离日本在2010年达到的91%中国尚有三成的成长空间。并且孟晓苏表示，中国现在的房地产开发还是以新房供应为主，并不是像很多国家那样以旧房二手房为主的交易市场。“所以我认为在以新房供应为主的市场中反应了旺盛的需求，这也是使得房地产上涨概率高于下跌概率的重要原因，只有在二手房交易为主的房屋市场上，房价才会真正出现有涨有跌的情况。”
不是所有的城市都要做人口增长计划
随着城镇化的逐步推进，人口流动会越来越向一二线城市集中，不免会出现一些比较明显的人口净流出城乡地区。孟晓苏表示，对于人口净流出的城乡区域：“你们不需要做人口增长的计划，而要做人口迁出的计划。”城镇化的推进一定会造成农村人口向城市转移，小城市人口向大城市转移。
有数据显示,2000至2011年,全国1.33亿农民进城,城镇建成区面积增长76.4%,但农村建设用地反而增加了3045万亩。耕地年均减少约1000万亩,直逼18亿亩耕地红线。农村人口在不断迁往城市的同时，农村建设用地却在不断增加，出现了城乡建设用地双增长的困局。对于这种情况，孟晓苏提到了他早在07年和清华大学的李津奎教授提出的“地票转移”方案：地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标，这个指标就是“地票”。地票交易制度是“先造地后用地”，农村闲置土地资源依法有序退出，对耕地的保护力度更大、保护效果更好。同时，“地票”交易制度创新可以有效解决当前城镇化和工业化加速期，城市建设用地紧张的矛盾，而达到城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少的目的。
2015年，重庆就出台《重庆市地票管理办法》,实际进行的地票交易实践在重庆已经进行了7年多，在实现耕地占补平衡有余,农村人口减少的同时,在形成农村建设用地减少、耕地等农用地增加都产生了优良的效果。“不能看不到人们进城的火爆，而单单去看那些资源枯竭和人口减少区域的凄凉，我们的眼光应该看全局，我们鼓励这些地方的老百姓能够从农村流入城市。”孟晓苏强调。
要警惕房地产调控出现“逆市场化”倾向
2018年中央经济工作会议明确提出：要构建房地产市场健康发展的长效机制，要完善住房体系和保障体系。这两个体系的建设无疑是增强了房地产发展的信心，保障体系足以保障低收入家庭的住房，并且在住房体系完善后，政府能够有更多的资金通过转移支付的方式更好地服务于低收入居民，这样能够在解决居民住房问题的同时，也能够促进房地产市场平稳健康发展。孟晓苏表示：“现在需要的是警惕房地产调控中出现的‘逆市场化’倾向，就是强制要求提高房屋‘自持率’，这从供给侧抑制了市场化。长期的限购阻碍居民购房，从需求端抑制市场化。我们要的是推进市场经济，不需要从20年前的房改走到今天，现在再倒退回去，我们不需要开历史倒车。”
孟晓苏担心现在的基础设施建设对经济的拉动力不足，而房地产可以通过占有相对较少的资金提供相对更大的经济拉动力，原因就在于房地产市场中允许普通居民参与其中进行自由买卖。一旦抑制或减少房地产的市场化率，很有可能退回到房改之前的单位自建和联建状态，伴随而来将会是经济进一步的下滑。
“房地产调控要坚持‘因城施策’，中国居民目前对衣食住行的需求主要是住和行，在强有力的购房需求下，不能简单的‘一刀切’，应该结合实际需要用正常的方式使得经济获得正常的发展。”孟晓苏总结道。
本文作者祝晓蒙为北京大学汇丰商学院财经传媒学生
