导读：房地产对一国经济的重要性在中国可以说是表现得淋漓尽致，但近期的种种数据引发人们对中国房地产行业陷入衰退的担忧。本文认为短期来看，房地产行业确实存在诸多不确定性，但从中长期来看，房地产需求依旧旺盛，同时中国城镇化率仍处于较低水平。基于中长期结构性因素，本文认为此番房地产业下行主要是对之前产能过剩的调整，而非衰退。编译如下：
1、近期房地产数据不容乐观，但仍有较大调控空间
2013年房地产投资占中国GDP的16%，这一投资总量几乎相当于香港、新加坡和台湾经济总量之和，由此可见房地产对中国经济的重要性。
但近期种种数据都引发各界对于中国房地产业可能崩盘的担忧。首先是房屋销售量在今年下滑10%，投资增速减半，同时三季度GDP增速下滑至7.3%。另外，统计数据显示中国90%的城市家庭已经拥有住房，因此长远来看城市住房市场似乎已接近饱和。多方面的数据引发市场对于房地产行业未来走势的担心，甚至有人预测中国正陷入日本式的房地产危机。
但尽管如此，年底整体房价能否基本稳定尚不确定。更重要的是，中央在房地产调控政策上还留有很大调整余地，例如现行的贷款比上限（30%）、贷款利率下限等。对于北上广等大型城市，目前相应的限制措施则更多，这都意味着未来中央可调控空间很大。考虑到目前中国首套房在全部房屋购买交易中占比仅为1/5，所以近期对于二套房限购政策的放松就是一个明确而有力的信号。
2、中长期支撑房地产业发展的结构性因素
从中长期来看，诸多基本面因素可支撑房地产业向好发展。从房屋自有率上看，这一数字在城市居民中已经很高，这也是很多研究得出中国城市房屋市场已近饱和的主要依据。但这一论断仅仅考虑了城市中拥有城市户口居民，而忽视了大量农民工及其他在城市工作、生活的非正式居民，这部分人口体量庞大，却无法购置房产。
除此之外，尽管中国的城镇化率近几十年来上升迅速，但就绝对值来说，仍处于较低水平。据官方估计，到2023年将有超过2亿人口从农村转移到城市。届时结合户籍制度改革的效果，将释放出大量住房需求。
3、房地产业风险不容忽视，但整体可控
近期来看，房地产相关行业及金融机构风险的确有所上升，尤其是对于那些高杠杆率的开发商，可能出现由于材料价格下跌导致的融资紧张。但整体来看风险仍旧处于可控范围。
此外，地产商大多放慢了拿地速度，转而进入去库存阶段。未来房地产业将进入整合期，许多流动性低的小企业将被资金状况更为健康的大企业兼并。
从金融健康状况来看，相比其他一些曾陷入房地产危机国家，我国家庭层面金融资产状况更为合理。一方面只有30%的家庭负有债务，购房过程中使用贷款家庭比例也仅为20%，同时即使是在那些贷款家户中，贷款占房屋价值的比例平均也不过5%。另一方面，下一步中国将大力深化资本市场改革——提高存款利率，同时鼓励居民增加对外国证券投资——在此过程中房地产投资依旧将是财富保值、增值的重要手段。
4、结论
在经历了数年的房地产过度投资后，近期由于产能过剩累积的风险正在显现，但就中长期来看，结构性因素依旧足以支撑房地产业进一步发展。
中国领导人目前正致力于改变以往投资导向的增长模式，所以未来房地产投资在经济增长中重要性可能有所下降。但无论如何，中国房地产业的崩盘将是大家都不愿见到的结果。
本文原题名为“China's Property Market Set for Correction, Not Collapse”。本文作者Kent Troutman为彼得森国际经济研究所研究员，曾以福尔布莱特学者身份在中国进行研究。本文于2014年10月刊于彼得森国际经济研究所官网，并于10月发表于日经亚洲评论（Nikkei Asian Review）杂志。
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