陆铭：解决一线城市高房价要增加土地供给

嘉宾介绍：

陆铭，上海交通大学经济学院特聘教授、博士生导师，中国发展研究中心主任。曾作为富布莱特学者工作于美国哈佛大学和国家经济研究局（NBER），作为兼职（客座）研究员受聘于北京大学林肯研究院和日本一桥大学。曾担任世界银行和亚洲开发银行咨询专家。研究领域为劳动经济学、城乡和区域经济发展。

陆铭：北京拥堵原因是人口密度过低、街道太宽、楼太矮

金融界：现在一线城市为什么会如此拥堵？是否因为人口过多了？怎么评价一线城市的新城建设和人口疏散？

陆铭： 拿上海来说，最近淮海路变成了“熟食一条街”，四川北路原来在上海是排名前三的商业街，现在建了大量的商业中心没生意。副中心不是不要，而是首先要充分发挥城市的集聚功能。比如日本东京曾经做过“首都功能分散计划”，五年左右就放弃了，因为发现问题比好处更多，市场机制反应快，一出问题马上调整。所以东京充分发挥自己的集聚功能，但是随着人口的增加，问题也多了，就需要调整，就需要规划一个副中心，池袋、涩谷都曾经是日本的副中心，但是现在你不觉得是副中心，就是东京的一部分，它们是连成片的，轨道交通全是可及的。

北京出现什么情况？距离拉得很远，一定出现以下几个结果：第一，距离拉远了，居民就不去市中心了，原来在市中心的活动没有了；第二，在中国有一个特殊的情况，教育、公共服务是和居住地挂钩的，搬到新城去，教育、医疗跟不上；还有一种可能就是仍然在市中心住，但是每天到郊区上班；第三种可能是辞职，宁愿不要工作，也要在市中心待着；第四种可能，是长期非常可能出现的情况，随着经济的发展，北京市区到通州的沿线全部连起来，建地铁，建轨道交通，房子就沿着线路造，是有市场机制的，未来人口数量从2000万到2500万，甚至未来到3000万。这样，北京是不是更加大了？

其实很多政策的制定没有理解城市的机理是什么。我在一些文章里说到，什么叫城市？就是一句话，城市是人见面的地方，如果你的生产活动或者生活不需要和人见面，我们根本不需要城市。每一个人在地球上随便找一个地方住着，所有联系用网络来连接，这个世界可以这样吗？不可以，也不可能做到，因为很多东西（特别服务消费）是面对面的，是不可被网络取代的，既然不可取代，人和人之间距离近就很重要。所以疏散人口、建新城的问题就都来了。

如果比较东京和北京，会发现东京的街道都不是很宽，就是我们最近讨论很热的街区制，与此同时，它的网格状特别发达，沿街全是商店。如果住在这样的城市，生活便捷性会大大提高，日常的通行半径会缩小，不需要开车出去了。现在很多人脑子里有一个根深蒂固的想法，人口密度高会导致交通拥堵。但是我们就很少去想，人口密度高其实可以减少拥堵，如果你家楼下就有各种各样的店，就不需要出去很远了，而且一公里范围内很多东西步行可及，然后街区活力就起来了，能够创造大量的就业机会。

金融界：现在我所在的公司附近就是宣武门，宣武门在南二环的二号线上，新引进的商家全都是餐饮，因为周围都是写字楼。

陆铭：北京变成这样以后，消费一定是点状的，因为沿街的规模经济不够，就必须把分散的人气，通过类似万达广场这种模式聚在一起，于是就导致什么？所有人在北京消费，必须开车到类似万达广场这样的地方，家楼下是没有的足够的店的，这种模式和我讲的楼下一公里范围之内所有需求都满足的模式，哪种开车需求多？所以北京的问题根本不是人多，也不是人口密度太高，而是人口密度太低、街道太宽、楼太矮导致的。

人口密度高了还有什么好处呢？在市中心人口密度高的时候，公交车和地铁有规模经济。结果就是我刚刚讲的，第一，不用开车；第二，就算长途通行，只需要乘公交车和地铁，私家车的使用率大幅度下降。所以，东京人很少开车，香港、纽约人很少开车，为什么？因为养车、用车的费用高，而且还不如乘公共交通方便。这时候政府该干吗？把用车的费用提高，停车场的费用提高，你看这个城市还会不会拥堵？一个城市的治理，应该从这个角度去解决问题，我称之为供给侧改革。现在动不动就说要减少人口，人减少了，这个城市最后就死掉了。

金融界：似乎如果按照您的大城市发展策略，大城市里人的幸福感会提高一点。

陆铭：一点不错。北京的数据我不是很了解。上海市中心的商业地产和住宅地产的比例大概是7：3，商业地产太多了。如果增加住宅比重，可以有更多的人住在市中心，就会有更多的人不用长途通行，人的幸福水平会提高，还会带来更多的就业机会，会带来更高的生活质量和便捷度，保姆等消费服务从业者可能在市中心附近就能找一个小房子住着，便于其就业，这是良性循环的结果。现在实际上我们的人口疏散政策，首先受影响的就是低收入者，进而会影响低收入者的就业。

金融界：最近有一个新闻说鼓励老年人异地养老。

陆铭： 鼓励老年人异地养老是另外一回事，需要单独讨论，我们现在主要讨论的是就业人口。如果把就业人口疏散出去，政府就是没有明白一个道理，其实所有的房费、交通费最终都是要雇佣他的人来出的，会反应他的工作成本，你不付钱我不来。这实际上会让这个城市的活力和竞争力下降。当这种情况成为一种典型状态的时候，就会有人离开北京。留下的人可能生活成本也很高。

金融界：我们的户口留在北京了，但是我的同事，更年轻一点的小孩，户口留不下来，又买不起房子，就都走了。

陆铭： 北京最近的确出现了人口增长趋势下滑，大学生毕业后留在北京的人数在下降，北京现在把这当成好事，但问题是可不可以在人口更多的情况下改变现状？按照我前面讲的模式，人可以更多，其实大家都可以更好，这里面就有很多的东西要讨论了。

金融界：他们走的原因，主要不是去的那个地方有更多的发展机会，而是因为北京这里压力太大。

陆铭： 生活质量下降了，也待不下去了，这不是好事。北京就算了，因为一方面，北京的城市规划留下的后遗症实在太多，另外，北京毕竟是首都，有些人觉得只要首都功能就行了。

但除了北京以外，其他城市可以这样吗？比如上海，上海现在莫名其妙搞疏解非特大城市功能。什么叫特大城市功能？我可以定义非首都功能，但什么是特大城市功能？由政府来决定吗？

金融界：本质上还是计划经济的思维根深蒂固。

陆铭：是配置资源的方式错了。按照道理来讲，中国应该是哪里价格贵，哪里增加土地供应。从区域间来讲，北上广深的房子最贵，应该增加土地供应。在一个城市内部哪里房价最贵，哪里尽量多造房子，除非已经到了城市开发的边界（包括古城保护的边界），或者高楼密度高到房子卖不出去了。大家到纽约、香港看看，就知道中国的城市还没有一个到这个程度。

金融界：市中心已经没地可造？

陆铭：没地造住宅，为什么可以将70%的土地给商业地产？这个比例可以调。然后同样是造房子，造5层还是造10层，可以改变容积率的规划。你可以减少商业地产，办公楼，增加住宅，然后在增加住宅的用地里，把楼造得高一点。如果因为北京市中心有故宫，那么中关村这个位置没问题吧，上海更加没有这个问题了。

我最近有一个研究，还没有发表出来，就是研究建筑高度对缓解交通拥堵的影响。大家凭直觉可能觉得建筑高度高了，人口密度就高了，应该更拥堵。其实不是的，建筑高度越高，拥堵越小，就是我刚才说的道理，一是通行需求小了，二是从利用公交的角度，市中心人口密度高，可以提高公交出行比例，拥堵反而减少了。如果看一些城市案例的比较，在中国，北京和上海的差异就在这了，北京的建筑密度和高度远低于上海，上海的拥堵问题远远好于北京。伦敦和巴黎也构成一个比较，伦敦的建筑高度比巴黎高，伦敦的拥堵比巴黎轻。

陆铭：地区人口减少不等于衰落 地方官员考核应改为人均GDP

金融界：您刚才提到在城市内部建新城，距离各方面没有处理好。但是另一方面，国家最近又在规划十大中心城市，建城市群，四川、湖北等地有一城独大的现象，老百姓很有意见，您怎么看待？

陆铭：一城独大有什么不好吗？人是可以动的，比如武汉的GDP占湖北省的50%，如果同时占有湖北50%的人口，这样有什么问题吗？是不是武汉和武汉以外可以人均GDP一样？

现在的问题不是武汉的经济比重太高，而是武汉的人口比重太低。如果从经济效率的角度来讲，经济集聚是市场推动的。打个比方，我们现在搞工业园，我在湖北每个县建一个工业园，分散搞工业，相比于把这些分散的工业园合并，建几个大工业园，你觉得哪个好？

金融界：后者好。

陆铭：那么后者是不是导致经济更加集中？当经济更加集中的时候，又要地区之间平衡发展，怎么办？是把这个大工业园拆成10个，还是让剩下地区的人往大工业园走？

金融界：其他地区就必然衰落。

陆铭：什么叫衰落？如果其他地区有10%的人口，但同时也占10%的GDP，你觉得这叫衰落吗？

金融界：应该是没有问题。

陆铭：没错，是没有问题的。就是很多思维方式的问题。科学家没有把这个东西讲清楚，然后加上很多人有本地利益，本地利益是什么？现在地方官员在最大化本地GDP总量增长速度，而不是人均增长速度，因为现在是按照经济总量增长来排名的，但是这个可以改，我最近也在给中央写报告，就是建议官员的考核体系要改，不要只考总量增长，要增加人均增长的权重。

比如皖南是一个非常典型的地区，因为这里就是黄山、古镇，没有工业。人越少，人均GDP越高，出去的人到长三角打工。长三角人口比重越来越高，但是皖南人均GDP可以提高，这有什么不好？

金融界：这点在新疆也是典型的。

陆铭：整个中国大西北为什么要搞那么多工业？ 在大国的区域经济发展中，美国可能是世界上做的最好的， 一个州在全国的人口份额和GDP份额非常接近。美国和日本人口集中在少数地区遵循的其实就是空间经济学的规律，自然规律加经济规律。所谓自然规律就是每个地方的禀赋不一样，比如有的地方是山区，另一些地方有港口。

经济规律在哪里呢？打个比方，很多沿海地区都有港口，比如厦门港口，但是从经济发展规律来讲，只要有了规模经济效应，中国未来的工业中心和服务业中心，只需要集聚在长三角、珠三角的大都市圈和城市群就行了。其他地方虽然也有一些工业和服务业，但在全国的比重不需要太高，这就是经济规律，规模经济带来的集聚效应。哪怕自然条件很好，也不需要每个地方都同样发展工业，这就是经济规律。

金融界：服务经济更需要人的集聚。

陆铭：服务经济的特点，第一，大多数服务产品是不能储存的。第二，因为不能储存，所以它不能运输，必须面对面完成，我刚才讲的城市最大的作用在哪里？就是方便人与人见面，这就是城市的秘密。

陆铭：中国发展要回归常识 强调法制和经济规律

金融界：我们现在的城镇化改革方向，比如“就地城镇化”和您现在提的城市的根本，会有冲突吗？

陆铭：我尽量避免讨论某很具体的观点。我们就讲很简单的道理，世界上有没有哪个国家是通过行政性的力量决定哪里该有城市以及人该住在哪里？包括最近长三角的规划，认为把南京划为特大城市，杭州划为大城市，政府怎么知道杭州和南京未来谁发展的更好？

什么养成小城镇的活力？总体来说，靠近大城市的小城镇更有活力。全国未来肯定要有很多小型城镇，它的作用是什么？是在大城市周围，为大城市提供配套，同时连接农产品的运输、加工、服务，连接城市人和农村人的生活和生产链。远离大城市的小城镇必定是为农业和旅游配套的。但是小城镇肯定不是遍地开花的，总的来讲，哪里该有小城市，还是应该由市场决定的，难道是由政府来规划哪里该有城市？

在我们今天讲的问题里面，中国根的问题出在哪？发达国家是先有项目再有地的开发的。比如我要开公司，我先决定在哪投，最大化我的收益加成本，然后再去征地。中国呢？是先决定工业园开在哪，然后再去招商引资，怎么能保证事后工业园里面的企业能够填满？

金融界： 回看80年代深圳特区刚成立到现在是比较成功的，中间是什么机理？

陆铭：中国当时开了四个特区，为什么只有深圳最成功？现在有个观念很流行，认为当年中国政府给了沿海地区很多优惠政策，所以现在这些优惠政策应该给中西部，如果你认为这是优惠政策起的作用，我就反问你一句话，为什么四个特区政策是一样的，只有深圳最成功？

金融界：还是地理原因。

陆铭： 对，因为它靠近香港。这意味着什么呢？我最近一篇文章就在讲这个事情，就是所谓的基于地区的政策，就是说我给优惠政策帮助欠发达地区，但是这个政策要起效果，最需要的条件就是经济地理条件，即邻近地区的市场规模，而这恰恰是地理远离市场的地区没有的条件。地理远离市场的地区只能通过发展农业、旅游、自然资源这类产业，同时减少人口，提高人均GDP和发展水平。

像深圳这样的地理条件好的地方，用我的话来讲，给点阳光就灿烂，你投一分钱，我给你创造一毛钱。但是同样这套政策，如果放在地理偏远的地区，免税什么的都给你，如果搞制造业，还是成本太高，这就是地理的重要性。

金融界：这样看来，您是不是觉得现在产业转移的政策也存在一些问题？

陆铭： 产业到底靠什么来转移？哪一本经济学教科书说过产业是靠政府推动转移的？我觉得我们有的时候要回到常识，很多时候，我们讲出来的话都在经济学教科书里找不到。我们能够知道的是，如果一个地方空间有限，企业进来开始竞争地价，接下来面临一个选择，是在深圳开工业园，还是在佛山、甚至江西开工业园？企业比较一下地价等成本和集聚带来的收益，觉得不需要在深圳发展，产业就转移了。现在的问题是，就算深圳地价贵，一些企业还是愿意在这待着，是市场决定企业待在哪。

现在有人主张农民工要“就地城镇化”，哪一本教科书或者哪个理论告诉你农民工在哪城镇化的决策是由政府做的？我们现在做的很多事情都缺乏理论的基础，比如政府补贴用机器替代人，哪一本教科书告诉我们企业用机器替代人是需要政府补贴的？只有正外部性存在的时候才需要政府出钱，比如重大科学发明。一个企业用机器替代人需要政府补贴吗？一些地方政府还搞出补贴天使基金，连做天使基金的人都觉得是笑话，全世界没有听说过。

所以我经常教我的学生，在中国听说一件事情后，试试看把它翻译成英文，看看翻得了吗？翻得了，八九不离十是人类历史上的普遍经验；翻不了，我不敢说所有都是错的，但是恐怕90%的概率不是人类存在过的经验。所以我建议，关于经济发展和政策制度，让我们回到常识。

金融界：有些事情不按常识办，到最后也是办不下去的。比如深圳限摩刚开始很厉害，现在已经不搞了。

陆铭： 第一，自己搞不下去；第二，当你做的事情翻译不成英文的时候，一定要小心，这套东西很有可能是违反规律的。 你让别人怎么相信他跟你有共同的未来？

现在本质的问题就是在这里。我认为我们不是不可以有中国特色，但是更要讲人类经济社会发展的规律，不能以“特殊国情”压倒规律。我觉得，我们还是没有实事求是地看到当下中国社会发展的实际情况，很多事情还是用主观意识去做，严重违反了经济规律，也看不到全球的经验。

你可以在一些领域里面坚持特色，但是在今天的中国，更需要强调两个准绳，第一是法律，第二是经济规律。中央城市工作会议强调，城市发展要尊重规律，我觉得很好，但问题是要梳理什么是城市发展的规律，规律不是想象出来的，事实上，现在在做的很多区域和城市发展政策是严重背离经济规律和国际经验的。

陆铭：国企改革要实现自由竞争 尽快出国家层面负面清单

金融界：能否谈谈国企改革的思路？

陆铭：我没有做太多国企改革的深入研究，仅根据我有接触的部分来谈几点。第一，如果承认竞争可以促进效率，不管国有企业本身怎么改，当务之急是降低民营企业进入某些垄断行业的壁垒。有很多人说，国有企业挺好的，干吗要改？好不好要让市场来检验，如果现在的利润是由垄断带来的，竞争一放开利润就没有了，那么国有企业就不是真好。如果利润是因为效率高，为什么害怕放开竞争？

第二，尽量少让国有企业承担不符合经济规律的政策。既然是国有企业，有时候要承担一点政府功能，比如航空航天和大飞机。但是在有些领域，做了很多违反经济规律的政策，比如到地理偏远地区建工业园，比如到山区造高铁，这种不符合经济规律的政策如果通过国有企业去做，实际上是把原本看不见摸不着的经济政策落地了，这背后要花纳税人的钱，既然花纳税人的钱，有没有考虑这个钱怎么花更合适？如果花得不合适，是不是要有追责机制？私营企业投资错了可以破产，当国有企业花错了钱，又不能破产，那么追责机制在哪里？国有企业不是不可以有利润之外的目标，凡是能把目标讲清楚的，就可以有相关的激励和约束机制。如果不是私营企业，可以成立一个专家委员会，专门评估国有企业的绩效，但是一定要独立。

如果把行业竞争壁垒放开，再加上追责机制，我觉得能解决很大问题，第一个肯定是马上可以做的，应该尽快推出产业进入的负面清单。

金融界：国有企业改革，至少现在在治理层面上是可以做工作的。

陆铭：可以先做行业进入壁垒的改革，实现自由竞争，我建议尽快出国家层面的负面清单。到底哪个可以进，哪个不可以进给个说法。负面清单出来以后，如果遇到进入壁垒，可以动用反垄断法告国有企业。否则现在大家说是因为国家安全或者公共利益，到底怎么界定是为了国家安全、公共利益还是垄断？负面清单一出来，这个问题就解决了。

陆铭：解决民间投资下滑要放开竞争 改革可使经济V型反转

金融界：您怎么看待最近民间投资严重下滑的现象？

陆铭：民间投资下滑是结果，如果现在把垄断的行业放开一点，你看民间投资上不上去，如果我有足够的钱，我会带头去投资。

金融界：现在能投的地方都不赚钱？

陆铭：有些时候是能挣钱的行业不放开。有些不赚钱的行业也没放开，举个例子，民办学校总体来讲是一个非盈利机构，不以高回报为目的，但是它可以赚点钱，但不是以盈利和股东利益最大化为目的。现在允许民办教育吗？比如在北京和上海，恐怕是收紧民办中小学。既然一直在说大城市的教育资源紧缺，为什么不能允许开办民营中小学？

金融界：现在民营医院也出问题了？

陆铭：你这个问题问的很好，市场经济不是不管制，要搞清楚什么是该管的，什么是不该管的，要放松让市场进入，但民营企业进入之后，对于其产品和服务的数量和质量要监管。我们现在正好反过来，总体上不让进入，进入的又缺乏监管。我认为，民营医院出些问题，恰恰要通过进一步的市场竞争来解决，让提供差的服务的医院曝光在公众面前，而让好的医院能够获得更多市场认可。一味的禁止，只能造成更严重的短缺和垄断。

金融界：在现有的体制下，能做到您说的吗？

陆铭：现有的体制下，的确对政府如何适当地对市场进行监管提出了很高的要求。从政府方面来说，管什么和如何管都是需要好好梳理的问题，不能按政府想管什么来，结果该管的没管好，不该管的，把市场的活力管没了。现在政府在自己要管的一些事情上，实际上是要具备很强的能力的。而在有些事情上，民众有要求，希望政府有些地方少管点，有些地方多管点，这时，政府不能说要求太高了，对政府能力是巨大的考验。最根本的还是政府做什么、怎么做的问题，至于能力，要有机制保证把有能力的人放到更能够回应民众需求的位置上去。

金融界：：E租宝事件也是一样，事后监管不行。

陆铭：这点政府还算做得好，包括在上海，没有一下子就否定P2P的平台，我觉得这是对的。后果发生以后，不要急于停掉、关掉，要想政府是不是可以监管。实际上就是政府是“守夜人”的逻辑，很多东西不能简单关掉。

金融界：您怎么看待中国经济触底一说？

陆铭：我的回答很简单，在中国讨论经济走势是L型和不是L型是没有意义的，为什么呢？一切取决于改革，改革了就可以变成V型，不改革甚至有可能继续往下。

中国可以改革的东西太多了。我最近经常讲一句话，中国问题越多，希望越大，这是很辩证的，如果没有问题，反而就是有问题了。日本在上世纪80年代末出现的麻烦就是它没有明显的体制问题，没有问题的时候出现了老龄化的问题，就没有回旋余地了。中国问题很多，但是很多问题是体制性的，体制性的问题越大，回旋余地越大，都可以改。如果现在户籍制度、土地制度改一改，L型不就可以变成V型了吗？

举个例子，中国2.7亿所谓的移民，是在城里居住的常住人口，但是没有城镇本地户籍，如果控制住收入、性别、年龄、教育这些因素之后，仅仅因为户籍的差异，移民的人均消费比一个城镇居民低17%-21%，如果这2.7亿的人，或者其中一部分获得了在就业地的城镇户籍，能释放多少消费潜力？经济是不是一下子就可以起来？

金融界：您说的户籍是农业户籍？

陆铭： 我刚刚这个研究中的移民是指在城里居住的常住人口，但是他没有本地城镇户籍，在扣除收入、性别、年龄、教育这些因素的影响以后，仅仅因为没有本地城镇户籍的因素，可以造成移民的消费降低17%到21%。

金融界：您是不是觉得一线城市是不是都应该放开户籍？

陆铭： 最终就是应该放开，或者公共服务与户籍脱钩。但是在过渡的阶段我一直认为要对外来常住人口获得本地户籍加快速度、降低门槛。像北京和上海，40%的人没有本地户口肯定太高，有很多的大学生拿不到户籍肯定不对。

然后就是降低门槛，主要是指教育门槛。如果有一个人在上海，职业是餐馆服务员，干了十年，应该无条件给他户籍，如果不能立即给户籍，也应该无条件地让其获得平等的公共服务。

公共服务本应该更照顾穷人，户籍制度和公共服务挂钩以后，有两大公共服务是外地人不能平等享受的，第一是子女教育，第二个是廉租房。

根据我的研究，大城市的收入差距更大，为什么？像北京、上海或者纽约这样的城市，一方面是一些人过来搞创新，另外一方面是做服务的人过来，其中大量都是低技能劳动者。所以越大的城市，收入差距越大。这样的大城市，恰恰要通过公共服务的均等化，让人和人之间的福利差距缩小。而现在恰恰相反，越大的城市，户籍管制越严。意味着什么呢？越大的城市越没有让公共服务发挥缩小人和人之间福利差距的作用，这是不对的。地方政府工作报告里面讲，要让人民群众满意，人民群众是什么？是市民，市民指什么？应该不是只要让户籍人口满意就行了。

当然，给定目前的现状，户籍制度改革不可能一下子完全放开，但要加快速度，降低门槛，关键是要对外来人口获得本地户籍有一个规则，这个规则的主要标准应该就是就业和居住年限，别的标准都没道理。

城市的改革还是要尊重城市发展规律。比如十八届三中全会讲，要控制特大城市人口，这句话放在“让市场成为决定资源配置的决定性力量”后面，意思就是即使特大城市人口要控制，也要用市场手段。

陆铭：解决中国一线高房价问题在于增加土地供给

金融界：陆老师，以您的理论来看，中国一线房价如此之高是否符合经济规律？

陆铭： 中国一线城市的房价主要由三个变量决定：第一，收入水平；第二，移民进入的数量；第三，土地供应。当一个国家城市和城市之间的房价差距，在很大程度上可以由这三个变量来解释的时候，你说房价合理不合理？人在往北京、上海走，但是没有足够的土地供应，房价一定上去，非常合理，房价本身决定的机制没出问题。什么地方不合理呢？就是在人口增长快的地方，反而限制土地供应，这才不合理。

金融界：如果回到投资领域，大家在资产配置方面分歧特别多，到底一线房价值不值得配置？到底现在应该配置什么资产？

陆铭： 资产配置我不想过多评论，因为房价是由收入水平、移民进入的数量和土地供应三个变量决定，前两个变量我基本上可以预期，第三个我不可预期，如果现在中央要增加一线城市的土地供应，房价就不一定涨那么快。再次说明，中国的政策实际上对市场变量是起反应的。

金融界：增加了土地供应，一线城市的房价就不会有太大泡沫，是吗？

陆铭： 在回答你的问题时必须把泡沫这个词讲清楚，现在很多人都说房价有泡沫，我们再回到常识，哪一本教科书或者文献里讲到，泡沫包含着供应因素对房价的影响？所有对于泡沫的定义都是从需求方定义的，从社会平均来讲，就是房价超过了劳动生产率增长带来的支付能力。当城市的房价高是因为供给因素的时候，房价涨上去，怎么判断合不合理？打个比方，供给收紧的时候，让月收入2万的人退出这个市场了，月收入3万的人还留在市场。当我们看房价收入比的时候，收入是平均收入，由于供给方因素进来的时候，平均收入没有变，但是房子是被月收入3万的人买，再收紧供给，可能被月收入5万的人买，平均收入没有变，但是房价上去了，这时候房价收入比高了。我认为先不要讨论有没有泡沫，先把泡沫是什么的定义讲清楚，把高房价的成因说明白。

如果真的觉得房价高，现在的政策目标是要让更多人买得起房子，只能增加供给。从限制需求的角度来解决问题，不是真解决问题。

金融界：应该说对任何不违反基本伦理的人类行为，你去限制的话，好像都是有问题的了。

陆铭： 经济学会告诉你，一个行为如果产生负外部性，对它的限制是有合理性的，比如你开车造成污染，我限制你开车行为，是有它的道理的。但是，你限制要针对行为，不能针对人的身份。比如说开车，我限制用车行为，但我不能规定谁能开车，谁不能开车，谁能买车，谁不能买车。房价高了，你不能限制说北京、上海户籍人口能买，没本地户籍的常住人口不能买，这是不对的。政府可说，你房子买大了买多了，我给你征税，这是最平等的，但是你不能按照人的身份来进行管制。

金融界：对，那就出现不平等了。

陆铭： 今天的时间有限，说不了太多。我很快就有本书要出版了，叫《大国大城》。很多问题，我在书里说得更透。

（编辑：熊艾华）