中国社会科学院金融研究所易宪容研究员一篇与我商榷之文章（编按：见2月12日《联合早报·言论》），提出对我论点的一些质疑，本文回应之。
我2月6日在本栏的文章引用《经济学人》文章[正月4-10日期第55-6页]：“相对于长期平均，中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%。”易宪容研究员认为，“对此结论，在中国城市居民看来，一定以为是天方夜谭。不知道该文章所引用的数据从何而来。如果是从中国国家统计局而来，然后用这些数据与欧美发达国家的数据比较，所得出的结论一定让人啼笑皆非。”
这容易解释。《经济学人》文章应该是根据中国国家统计局的数据，但不是“与欧美发达国家的数据比较”，而是与中国自己的“长期平均”的数字比较。因此，得出的“中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%”的结论是“相对于[中国自己的]长期平均”，与欧美的数据没有关系。细心的读者应该会发现，这数据并没有证明中国现在的房价被低估，也没有证明没有泡沫。还有，我也同意官方数据未必很可靠。不过，在其可靠范围内，这数据表示，如果说中国房价现在泡沫很大，那么十年前、二十年前，泡沫应该更加大，至少是根据‘房价相对人均可支配收入’这比例来衡量。根据易文，这是“国际上通行标准”三个之中的第一个。很多评论者认为中国的房价泡沫越来越大，但根据这主要的标准，即使有泡沫，应该是越来越小。
价格泡沫是不可持续的、远远超过实际价值的、通常受不合理与最终不可实现的预期所支持的价格暴涨。泡沫虽然可能持续相当久（例如荷兰的郁金香泡沫），但终于会爆（除非世界在其爆之前灭亡），而且爆时绝大多数是价格的快速与加速暴跌，经常还会跌到远低于实际价值。由于这样才叫做泡沫，因为真正的肥皂泡沫一爆就全完了！
如果中国房价有大泡沫，这泡沫已经大大缩小了至少十多年。2012上半年连绝对价格都下降了，为什么没有房价的加速暴跌，反而又回升了？这样的价格动态，看来很不像泡沫，反而比较像是有实质经济因素支持其上涨，受政策打压或短期不利因素影响时，才暂时下跌。
其次，易文说，“中国住房有一个无限大的市场，而且在这个大市场中，住房价格水平有天壤之别。高者每平方米可以到10万元以上，低者可以不足千元，而且后者占绝对高的比例。”若然，这证实我的看法。“每平方米不足千元”，即使对于大多数中低收入者，也不是很大的问题。只有非常低收入者，才有问题，而这是收入太不平均的问题，不是多数房子价格太高的问题。既然“每平方米不足千元…占绝对高的比例”，那么即使有高房价的问题，也应该只是适用于少数大城市的中心地段，是一些人收入暴增的可预见结果，如我前文所述，这结果本身不是大问题（问题在收入分配不平均），也不构成泡沫。
不过，易文说，“只要有部分市场有泡沫就够了。2008年美国房地产泡沫破灭，不也是部分地方房价过高导致的吗？现在很多人就是用这种平均数法则，来说中国房地产不存在泡沫，实际上是掩耳盗铃。”实际上，美国的情形是全国几乎全面上升与下跌，虽然不同地区的升跌幅比例不同。
易文说，“把农村住房引入来证明中国没有房地产泡沫，更是风马牛不相及，因为农村的住房根本上就不可交易，价格都不存在，何从说有没有泡沫？”我引用张军教授的数据是：“从2004年到近年，农村房子的建筑成本增加成为原来的3倍，而城市房价还不到原来的两倍”。这不是在论述农村的住房价格有没有泡沫，而是在质疑城市房价泡沫，因为在那近整十年，城市房价的增幅，还远低于农村房子建筑成本的增幅。
还有，易文说，“引用一些学者的言论，来论证中国房地产市场没有泡沫，更是以讹传讹。在中国许多所谓的学者，没有道德、没有良知、也没有学术底线，有的只是利欲薰心。不少人为了一点私利可把其学术良心卖得一光二尽。”我相当同意易研究员对许多所谓的学者的评价（详见拙作《快乐之道：个人与社会如何增加快乐》，复旦大学出版社，2013，关于道德的第12章。）不过，应该澄清两点。第一，我所引用的张军与黄少安教授，以我所知，都是有相当的道德良知与底线的著名经济学家。第二，他们并没有论述房价没有泡沫。黄教授甚至认为中国房价“存在比较严重的泡沫”（《经济学家茶座》，第62期，2013年11月）。是我引述他们的数据与论据来支持我的中国房价没有大泡沫的观点。
易文说，如果根据我所引用的数据，“中国农村居民住房占有率为100%，城市为90%，中国住房市场需求从何而来（居民都住房了），价格岂能不下降？”这数据是根据黄教授的。其实，即使住房占有率为90%甚至100%，还是可以有相当的住房市场需求的：其余的10%、新增家庭（孩子结婚、离婚）、对住房改善的要求等。在中国的情形，更加重要的当然是城镇化、大城市化，使城市住房需求大量增加。
易研究员的论述也有一些我同意的地方，例如关于官方数字的可靠性，财富转移到少数人手上等，不但造成对房价泡沫的评估的困难，还造成很多其他问题，但这超越本文的范围。
联合早报2014年2月17日。
