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周其仁:农房入市早已发生


四月初,南方周末记者王小乔给我电邮,介绍温州下属的乐清市,在农房入市方面实施地方性改革实验,有望成为十八届三中全会之后,深化农房农地入市改革的试验区。听来事体重大,我请王小乔先发些公开报道来看看,有点背景知识再论其他。

报道说,2013年8月底,温州市出台了《农村产权交易管理暂行办法》,规定包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权,可在县域范围内公开交易。其中,“最为民众所关注”的,是农房入市交易。

其实,在温州市这个《办法》出台前,乐清市早在2009年就实行农房入市,可在市(县)域范围内实现“农对农”买卖,凡乐清本市农业户口的,购买本市农民合法拥有的农房,一律给过户。有意思,温州的“先行先试”里,还套着一个乐清的“先行先试”,一个县级市的范围,持续了五个年头,不去看看,以后怕要后悔的吧。

可当时忙着要调查大都市,日程上只挤得出清明节那两日。好在王小乔在当地做深度新闻调查,搭个便车,看一点算一点也好。4月4日早班机落温州,在机场租了个车,直奔乐清市农房交易最活跃的柳市镇。上次访柳市是六年前的事了,自驾让我觉得温州的高速交通大为改善,只是清明时节扫墓者众多,到了镇里再去村子多有拥堵。

先到柳市镇外的红星花园。这里的看点是“一园两制”:园内两幢一模一样的小高层居民楼,一幢是商品房,建于国有土地之上,任何人都可购买,也可换手、更名、过户;另外一幢则为“农房”,建于集体土地之上,买房人可以不是本村人,但必须有乐清农业户口,在县域范围内,“农对农”可交易、可办证、可更名过户。外观上,两幢房子完全看不出区别。管物业的说,是同一家房地产公司建起来的,当然一模一样。

看到中介的广告,是设在镇上的“柳市经济有限公司”。用卫星定位仪找到,中午时分,我们一行就坐在人家的店堂里。老板叫郑巨敏,干本行十来年了。问红星花园“农对农”那幢,非要乐清农业户口才能买吗?答,是的。再问我是外地户口,很想买上一套,有没有办法?答,找有当地农业户口的帮忙,不过户名只能是他,不能是你。“那找你帮忙行不行?”郑先生笑了,“你不怕我卖掉你的房子跑啊!”看来严守当地规定,没有空子可钻。没辙了,要求郑经理派人带去现场看房。

再到红星花园。上商品房楼和“农对农”楼,各看了一、二套。内里也差不多,开间、建筑品质都一样一样的。问到价钱,“全流通”的商品房比限“农对农”交易的,每平方米要贵出千把块人民币。几年前在京郊看“太玉园”——一处知名的“小产权”楼盘——与位置相邻的“大产权”商品楼盘,每平米差价两三千元。看着、问着、想着,阿尔钦所云“产权有硬度之别”的提点,就浮了出来,明摆着乐清的“农对农”比京郊的“小产权”,产权的硬度要强不少。真实世界的经济学,在真实世界里还真可以看得见!“农对农”的政策根据,就是“乐清市委(2009)4号文件”。里面有一条:“对持有集体土地使用权证和房产证的农村房产,允许在全市金融机构抵押,允许在市域范围内农业户籍人口间转让。”查报道,从2009年3月1日起,乐清全市成交农房4397件,总面积779303平米,其中县内跨村的交易约占一半。

看来市场的房屋中介那里,有效信息还不少。离开柳市转到虹桥镇,故伎重演,直找房屋中介,明言要买农房。虹桥镇也是个市场经济发达的地方,以电子元器件制造闻名长三角。外出投资的民企不少,外来打工经商的人口更多,双向对流活跃,对农房交易就有了需求。找到一家门面小的房屋中介,把问过郑经理的问题再拿来问他:外地城镇户口的,能不能买到本地的农房?

老板打量我一眼,见怪不怪地答道:怎么买不到?不过没有房产证,也不到政府办过户!我忙问以什么为凭。老板从抽屉里拿出一张文书,咋看好似一幅书法——原来是用毛笔直书之“卖契”。开首云“立卖实契人某某某,因另有发展,征得共有人同意,自愿将坐落在乐清市虹桥镇某某路某号混合结构三层一间,情愿折价卖给某某某为实业,日后任凭买方自行过户及管业享用。卖方应提供日后过户时一切有效证件及复印件,并协同买方办理过户手续。”

接着,“卖契”描述所售物业的组成,特别标明“地基一概在内”,且无其他权利纠葛。再下来,是双方议定的成交价格,加注“价款随契收讫无存”,“永后不找不赎,双方情愿,永不反悔。恐后口说无凭,特立此契,永为存照”。最后签字前,是小字抄录的卖方房产证的信息,包括产权证号、建筑面积、以及四至。落款签字画押的,包括卖房人和共有人,以及“见中人”——坐在我对面的房产中介老板是也。

手捧这份纸质甚软的契书,我不免问,“就凭这个”?中介答,就这个。管用吗?管用好几百年啦!买家付款拿得此契,下次卖出时再签下一份“卖契”,就过户到下一家。闹过纠纷吗?非常少;一旦闹,由卖家自行料理,与买家无涉。当地习俗如此。限制买家必须是本地农家吗?不限。中介取费多少?答:买卖两造各付成交房价的1%。不少哇,提供啥服务?发现、撮合、帮助议定,也管“售后服务”——日后再转手过户时,要帮忙。再到你处过户,还要各收1%?老板在商言商:少一点吧。好一个中国式的习惯法!

比较意外的是,这位中介说凭“卖契”的交易量大,“农对农”的交易量小。他的理由听来也合逻辑:本市有农业户口的,有多少要买本地人的农房啊?外来人待久了的,才要买。请教两者大致的比例,他的估计是,“卖契”成交的要比“农对农”多好几倍!麻烦了,验证这个命题,两天时间是不够的,留着等王小乔的大报道吧。

不过,次日访问当地一位农村信用社的行家,却多少验证了一个事实——早在2009年乐清市出台“农对农”房的政策之前,当地的农村金融实践,就已经接受农房作为贷款的抵押物了。原来温州本地民营企业崛起之后,就有了到外地投资、扩大产能与市场的发展冲动。民企要出外投资,离不开金融助力,可是农村人凭信用获得的贷款,当时规定不过5万元而已。额度太少,一些企业主就拿出自己的农房,押给信用社借贷款。都是本地企业家,知根知底的,还有房产押过来,基层信用社就吃开了这道螃蟹。

那是什么时候?“少说1998年就发生了”。当时也没有禁止性法规,只限集体土地不可转让,但我们接受抵押的是农房,那总是农民的私人财产吧?实践效果也好——农房抵押贷款,连拍卖房子的事都罕见,更不要说坏帐率了。地方的法院提出了一些解释,给予直接间接的支持。到2008年前后,乐清农信社范围就有这样的信贷40亿,全县大约有80亿。

但就在那一年,住建部颁布了《房屋登记办法》,其中规定:“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理”。传到乐清,对农信业差不多就是一场“小地震”。想想啊,抵押的农房可以售卖才能保护债权人的利益。现在农房不准办过户给非本村人,那已发出去的40亿或80亿信贷,不就分分秒秒处在高风险之中吗?兹事体大,乐清紧急应变,亏得有敢担当的人,以“政府纪要”的形式,坚持乐清农房可以继续过户,才算对付了过去。

行家讲这一段的时候,有一个细节重要。农信社接受农房抵押的时候,也是有选择的,一般接受盖在集镇好地段的农房,市场价值在三、四百万人民币,年租金也有十几万的。这给我一个启示,当信用社接受农房作为抵押物时,农房入市已经成为既成事实,有成交行为,也发现了市价,更重要的是一旦有需要,该农房可以在市场上转手,以此保证信贷的安全。这样看,农房入市早在2009年之前——至少十年前的1998年——就在乐清成为现实。

这样看,温州先行里的乐清先行,还套着更深一层的“先行先试”,那就是乐清的民间和底层先行,然后才有2009年乐清市委“农对农”的政策设计。比较一下,以“卖契”代表的民间先行,可没有以农划界,规定只有本县农民才有权利购买本县农房的。这是说,先行先试,却越行越窄了。

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