沈建光:香港房价反弹不可持续
4月以来,在中小户型住房上涨带动下,香港房价出现回升态势。总体看,本轮香港房价上涨源于早前被延迟的购房需求的释放,但展望未来,由于香港经济仍旧疲软,住房供应大幅增加,未来仍存在利率上涨、资本外流等诸多不确定因素,预计本轮上涨年底终结。
根据中原地产数据显示,7月香港中原城市领先指数达到123.5,同比增长2.1%,创下历史新高。其中,面积低于1076平方英尺的中小型户型住宅是推动香港房价上涨的主因。截至7月,中小户型房屋价格指数达到122.1,同比增长3.1%,创历史新高。与之相对,大户型商品房价格指数下降至127.2,连续7个月下降。按地区划分,新界(东)房价上涨最大,同比增速为6%,港岛房价同比增长3.9%,新界(西)同比上涨2.8%,九龙同比上涨1.9%。我认为,如下几点原因支持购房者入市:
一是美国量化宽松政策退出引发的资金流出弱于预期。自2013年6月,美国量化放松逐步退出便引发香港房市一度下跌,但现在看来,撤场资金有限。美国方面,由于低通胀压力和劳动力市场的不确定性,美联储尚不急于加息。同时,香港银行体系的即期净外汇头寸中,美元及欧元的比重有所下降,其他货币占比上升,显示来自大陆资本,以及受乌克兰地缘政治风险上涨影响,部分俄罗斯的资本流入香港。
二是双倍印花税政策微调,显示港府打压房市态度出现微妙转变。实际上,2012年四季度到2013年一季度期间,港府出台了严厉的调控房市政策,包括提高额外印花税额度,收取非本地居民、本地及外地公司15%的买家印花税,双倍印花税等,导致房价下调预期出现。根据中原地产数据,截至2014年一季度,新房市场上,大陆购房者占比已经从2011年三季度峰值的42%下降到11.5%,二手房占比从10.1%回落至4.9%。虽然投资者有所减少,但香港房价调整实际上是低于预期的。特别是今年5月,香港特区政府放宽了双倍印花税,延长了本地购房者出售现有房屋的时限,引发了市场对于政策调整的猜测。
三是租金上涨增加了观望购房者的机会成本。今年7月,私人住宅房价平均租金增加至每平方英尺23.8港币,环比上涨了2.6%,增幅创2012年8月以来的新高。从租金上涨的角度而言,购买小户型房产比租房更具有吸引力。
四是新房市场销售增加带动房屋交易活跃。如今二手房交易合同已经从2月1845套上升至4809套,但仍低于过去10年的月平均水平。相比之下,在开发商打折促销带动下,新房市场活跃,7月签署2481套。根据美联楼价数据,如今新房比二手房有3.8%的折价率,是自2000以来首次出现。
展望未来,这种需求从中期来或将受到挑战,原因包括:一是内地游客带动香港零售繁荣的时代已经结束;二是内地企业活力减弱,经济增速告别高增长;三是政治不稳定因素存在。
考察供给情况,今年上半年,私人住宅建成数量攀升至7500套,接近去年全年的8300套,供给增加有助于抑制房价;此外,加息和资本外流都是未来若隐若现的风险。不难发现,8月以来香港房屋交易量已经出现放缓态势。
当然,我并不认为香港房价短期内有崩盘风险,原因在于以下几点:一是当前香港住房抵押贷款比例已经显著低于过去二十年;二是没有迹象表明内地房屋所有人急于抛售香港房产;三是资本流出过程中,香港与大陆联系紧密,依靠大陆经济或许多一层保障;四是香港政府希望十年达到47万套住房供应并非易事。只是,预计今年年底本轮房价上涨势头将会终止。