住房资产是中国家庭总资产的重要组成部分。自1998年住房改革以来，围绕住房问题，中国家庭发生了许多悲欢离合的故事。围绕房价的走向，各方更是针锋相对，有唱衰的，有看涨的，大家互不相让。
首先要承认的是，我国家庭的自有住房率较高。2011年“两会”期间，温家宝总理与网友在线交流时表示，中国家庭自有住房率高达80%。根据中国家庭金融调查（CHFS）的数据，我国城市家庭自有住房率将近85%。同时，房产收益非常可观。就房价来看，住房的当前估价远高于历史获得成本，经CPI调整后家庭的第一、二、三套住房平均收益率分别为151.7%、104.2%和89.2%。若只考虑商品房，则家庭第一、二、三套住房的平均收益率分别为103.2%、73.8%和52.1%。
同时，我国家庭的住房负担较重，无房家庭的购房压力大，“房奴”不是传说。在房贷方面，非农户籍家庭户均银行贷款28.4万元，房贷总额是家庭年收入的几倍甚至几十倍。根据“中国家庭金融调查与研究中心”的数据，户主年龄在30~40岁之间的家庭贷款总额平均为家庭年收入的11倍；户主为大专毕业的家庭贷款总额是家庭年收入的14倍；收入处于最低25%的家庭贷款总额更是达到了家庭年收入的32倍之多。
房价下降是缓解家庭负担的重要措施，而住房的高收益也意味着房价存在大幅下降的空间。对仅拥有1套住房的非农户籍家庭，若房价下降5%，则约14.1%的家庭房屋市价将低于购买时的成本价；若房价下降30%，约27.8%的家庭房屋市价将低于购买时的成本价。而从长远来看，住房供给不足的局面将不复存在，房价下跌是必然的。
由于购房首付比例要求较高以及前期房价的快速上涨，银行能承受房价在一定程度上的下跌。根据中国家庭金融调查数据，有13.9%的非农户籍家庭为购买住房而向银行贷款，占比不是太大。且对有银行贷款的非农户籍家庭，若房价下降5%，房屋市价低于目前银行欠款的家庭占比仅0.3%。若房价下降30%，该比例也只有2.9%，银行完全可以承受。
然而，目前对住房调控的政策主要集中在“调需求”上。就调控效果来看，虽然本轮调控的严厉程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房价格的变化却非常有限，开发商、政府与消费者均遭受不同程度的损失。同时，差别化的房贷政策还加剧了民间金融风险。根据中国家庭金融调查数据，有20%的家庭因购房而向亲戚朋友借款，利息和人情负担重。
那么，该如何有效调控房地产市场呢？
应多在廉租房上下功夫
为应对房价的过快上涨，“十二五”期间，政府准备大量提供经济适用房，积极调整住房供给结构。但与经适房相比，我更倾向于建议政府多在廉租房上下功夫。
首先，经适房相当程度具有商品房的性质，价格要明显低一些，因此成为一些权力部门重要的寻租工具。经适房虽有种种限制，但仍难避免高收入群体的投机行为，最后购买到经适房的往往并不是低收入且最需要住房的家庭。
根据CHFS的数据，在购买经适房的非农家庭中，约有16.9%的非农户籍家庭有2套及以上住房，在这些家庭中，有2.9%的家庭购买了经适房，这些家庭的年均收入为11.4万元，这远高于只拥有1套住房且为经适房的家庭的年收入4.1万元，并且远高于租房家庭的年收入5.9万元。而这些通过购买经适房获得多套房的家庭从出租房屋中获得的收入平均为2.6万元。
与经适房相比，廉租房由于不可出售，留给高收入群体投机的空间要比经适房小得多。
其次，经适房定价困难，有的经适房的价格比商品房的价格低不了多少。购买经适房的人，多是收入不足以买房的人，即使在购买经适房之后，也难免成为“房奴”，生活负担加重，生活水平下降。
根据CHFS的数据，在只有一套住房的非农家庭中，购买经适房家庭的平均购房负债为9.2万元，甚至要高于购买商品房的家庭（8.4万元）。而购买经适房的家庭的年收入只有4.2万元，不到购买商品房家庭的一半。
最后，经适房由于利润相对较低，开发商积极性不高，政府往往需要给予廉价的土地及承担配套设施建设；并且部分开发商受利益驱动，认为经适房面向中低收入人群，建设过程中并不注重经适房的质量。
因此，我认为，与其大规模投资建设经适房，不如直接兴建廉租房。与经适房相比，廉租房只转让使用权，不转让所有权，留给富人的寻租空间较小；并且廉租房不需考虑对房地产企业的利润，对政府来说，成本远低于经适房；廉租房可以周转适用，往往租房的都是最需住房的，比经适房更能体现保障性的职能。
另外，现在中国家庭持有大量的空置房，政府可以考虑通过提供租房补贴，规范租房市场以鼓励人们租房。根据CHFS的数据，在有房非农家庭中约有19.8%的家庭有两套以上住房，而这些家庭中只有19.7%的家庭将住房出租了出去，据此估算中国城镇户籍家庭住房的闲置情况约占13.3%。
“房产税”欠缺合理性
也有学者提出应开征“房产税”。近日，财政部部长谢旭人指出，在总结房产税改革试点经验的情况下，应逐步在全国推开房产税。中国社科院也发布报告，提出对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。一时间，有关“房产税”的讨论纷起。
我认为，房产税值得商榷。
首先，房产税的打击面太广。根据中国家庭金融调查数据，排除自然进入征收范围的19%的二套房拥有家庭，在有且仅有一套住房的城镇户籍家庭中，大约也有30.4%的家庭人均住房面积超过40平方米。按照社科院的征收标准，他们将被征收房产税。这样算来，将近四成以上的城镇户籍家庭将受到房产税的影响。然而这些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7万元，他们根本不算真正意义上的富裕阶层。同时，按面积征收的可操作性太差，估计到时七大姑八大姨都会变成家庭的一部分。而且，中心城区房价高，面积小,按面积收税实则苦了中产阶层。
其次，就存量房征收房产税对已购住房家庭有失公允。诚然，政府想通过房产税使多套住房家庭将多余住房供给出来，缓解房价压力，但我们也应注意到，在有房家庭中，大部分购房家庭是背负着沉重的房贷压力的。在高房贷压力下，对他们征税无疑是雪上加霜，而且这种突如其来的政策会使他们之前的购房决策不再合理。
其三，施行房产税以期为政府拓宽税基，降低贫富差距，出发点固然好，但房产税能否顺利征收是关键。现实中，房产税实施起来阻力较大。
其四，目前开征房产税的时机也不成熟。就目前房产市场的情况来看，房地产市场还相对脆弱。在此时全面开征房产税，必然会对市场预期乃至整个市场造成巨大冲击，刺破楼市泡沫，造成中国房地产市场崩盘。一旦楼市崩盘，中国宏观经济将受损很大，甚至可能陷入长期衰退。就宏观经济形势而言，目前并不是扩大房产税征收的好时机。
应从“房产税”向“房贷税”转变
与房产税相对应，政府应对“增量”购房进行征税。政策切实区分高端住房市场与一般住房市场，做到高端住房高房价、一般住房低房价，在防止高收入群体在一般性住房市场投机炒房的同时，应降低二套房的首付比例，开征“按揭税”，即事实上的“房贷税”。政府可考虑放开二套房的贷款利率，对贷款利息征收10%的“按揭税”。
区别于房产税，该税实施简单、可行性高，容易获得社会各界的支持，而且对降低金融风险也大有好处。同时，该税可由地方政府获得，弥补地方政府因低价或无偿出让土地产生的财政损失。
根据中国家庭金融调查数据推算，拥有两套及两套以上住房的家庭就住房向银行贷款约为3.62万亿元，目前仍欠款2.49万亿元。若对贷款利息征收10%的“按揭税”，以6.8%的年贷款利率计算，则每年约征收246亿元。2012年上半年，全国300个城市土地出让金总额为652６亿元，同比缩水4000亿元。若2012年下半年政府土地出让金维持上半年的缩水幅度，则征收的“按揭税”大致能弥补缩水总额的3.1%。如果降低二套房首付比例至30%，则二套房贷款总额可达6.34万亿元，可征收房贷利息税收入431亿元。
房产税能弥补地方财政损失，从长期来看它的实施是不可避免的。但在短期，更合理的政策是“房贷税”。虽然“房贷税”对地方政府土地出让金损失的弥补作用不大，但作为房产调控的措施，它能通过信贷杠杆以及信号作用，有效抑制投资炒房行为。
2012年12月26日 首发于《第一财经日报》
