伴随美国经济内在活力的增强，资金追求增长和避险的需求，可能扭成为两股房地产的推动力。
1997年亚洲金融风暴后，房地产价格从谷底到松动、回升共历时7年；2008年美国次贷海啸后，房价从被打入冷宫到再度升温，只有4年光景。
曾经的中美，以曾经的过度产出与过度消费的全球代表性经济扩张模式，依靠金融创新传导到过度的资金回流美国，催生了一场前所未见的房地产次贷繁荣。也许更准确地说，是房地产泡沫。
繁华过后的美国，另一次“繁华”再度酝酿。9月，美国多户住宅营建量已经引起一片新泡沫，并令业界再度窃窃私语。
美国商务部最新公布的全美9月新屋开工数量大幅超市场预期，劲增15%至87.2万户，创下39个月来的新高。其中，9月美国新建单户住房环比增长11%，同比则跳涨了43%。多户住宅主要就是五个单元以上的住宅，这类房子主要用于出租，营建和一年前相比暴增了93.4%，据来自CantorFitzgerald的报告，已经超过了10年的平均线。
先看看美国房地产复苏大背景。
从美国国内而言，美联储的QE3进一步降低了房贷利率，刺激了美国人的购房热情。10月11日“两房”周报显示，30年期固定利率房贷平均3.39%，距离前一周的最低点3.36%微涨；15年期固定利率房贷平均2.7%，和前一周的低点2.69%基本持平。而在一年前，上述两个主要固定利率房贷的平均值分别为4.12%和3.37%。
全美经纪人协会(NAR)的最新预测显示，2012年前三季度，新屋开工数量指标已经同比上涨超过25%，并预测2013年将上涨46%。
与新屋开工数量的强劲增长遥相呼应的是，全美建筑商住房市场信心指数（NAHB）也升至41，实现连续第6个月稳步上升，成为2006年6月以来的最高峰值。
美国房地产持续复苏，联邦住房金融局报告称，7月美国房价指数经季度调整后环比上涨0.2%，同比涨幅3.7%。被视作主要房价风向标的标普凯斯-席勒美国20个城市房价指数(S&P/Case-ShillerHomePriceIndices)环比增长1.6%，创下两年来的最高水平，实现连续4个月上涨。新屋销售(NewHomeSales)和成屋销售(ExistingHomeSales)的数据同样涨势喜人，NAR报告预计在2013年新屋销售数量将达到60万套，较2011年低谷30万套的销售数量增长100%，而在泡沫顶峰期的2005年，全美新屋销售曾经触及120万套。
但业内人士提醒，多单元住宅开工量让人大大出乎意料，对楼市复苏可能是捷报，但却也不得不警惕新的泡沫产生。能够促进开工的当然是需求，目前美国的需求到底有多强烈？从统计来分析一下目前的多户住宅营建数据，1991年和1981年衰退期间，多户住宅开工分别为79.8万套和83.7万套，这两个数字都没有根据人口做出调整，当时的人口分别是2.5亿和2.25亿，而目前是3.1亿人口对应这87.2万套的开工数。87.2万套，创4年多来最高水平。除非经济环境显著改善，否则就业、收入、融资等因素仍抑制住房需求。
而人口结构也决定了市场对新屋的长期需求。次贷后，投资者难免用事后诸葛的眼光观察并感慨：有生之年，恐怕都难再见证房地产热潮超越次贷前的热度，虽然危机让大幅修正的房价重新具备了投资价值和上涨空间，但曾经的盛宴要重演，也需要曾经同样“过度”的资金流入支撑，在当前全球去杠杆化的背景下，这似乎有些无法企及。
但目前，伴随美国经济内在活力的增强，资金追求增长和避险的需求，可能扭成为两股房地产的推动力。
作者赵岩毕业于北京大学国际关系学院及北京大学中国经济研究中心，现旅居美国旧金山
