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夏斌:房地产市场的根本问题是政府相关政策的“碎片化”

IMI顾问委员、国务院参事夏斌近日受邀“世纪管理名家讲堂”,针对当今的经济形势和投资状况进行演讲。他认为当今的投资下滑形势严峻,国内投资的三大板块:制造业、房地产和基础设施建设全部预冷。今年4月、5月的制造业投资率分别仅为5.3%和1.3%,与鼎盛时期的35.5%有天壤之别。基础设施建设的投资率虽然稳定在19%,但民间资本的低参与,使得地方政府不得不依靠土地出让金进行杠杆翘起,从而进行投资。而房地产投资的下坡路导致地方政府收入减少,其债务居高不下的难题依旧存在。
 
考虑到房地产市场,夏斌表示当前的房地产市场进入调整阶段——其投资占比已经从繁荣时期的26.1%下跌到去年的2.5%。而房地产市场的根本问题是政府相关政策的“碎片化”,对于其是“资产市场”还是“消费市场”没有明确规定方向。在他看来,中国政府应当学习德国和新加坡,将房产视为消费品,由市场决定价格,政府应当关注相关制度的健全,房价自然就能稳定。
 
虽然经济下行,但夏斌认为这恰是处理不良资产的时机。但处理时要做好“管理预期”。完全遵循市场规律、迫使不能还贷的企业倒闭、员工失业将伴随着漫长的恢复期,因此在如今内需下降、企业收入降低、破产倒闭风险上升时,稳定社会、管理预期非常重要。他表示应当让百姓意识到这些风险的存在,但也要给予其一定信心,譬如停息挂账而不破产、停薪而不停职等。而只要守住不发生系统性金融风险的底线,一定程度的破产就可以接受。
 
以下内容根据其演讲整理:
 
一、消费下降,投资下降

政府在想尽一切办法拉动消费,但今年上半年还是微跌。一方面消费下降影响制造企业收入,企业主收入减少,员工收入自然也会减少;另一方面企业破产增加,失业人数增多,老百姓消费必然减少,这是一个恶性循环。
 
我们进入制造业投资分析,这是一个全面产能过剩的产业。现在拼命要减产能,产能过剩了你还能投资吗?一方面银行不敢投,另一方面企业不敢要银行的钱。不敢投,不敢要,特别是对煤碳、钢铁等产能过剩企业。超级繁荣时期,我们的平均投资率为35.5%,近三年,一年年下降至18.6%,13.1%,到2015年的8.1%。
 
上半年制造业投资数据显示,从4月份的5.3%,大幅度下降到5月份的1.3%。这都是统计局的数据,这个确实形势严峻,制造业就是这种状况。中国投资主要分三在块:一是投资制造业,生产麦克,生产电动机,生产电视机等;二是投资房地产;三是投资基础设施建设。
 
基础设施建设就是搞水、电、公路、管道、高铁这些,我国在这方面的投资率比较高。过去是20%,近几年也在降,但还是维持在19%左右。它有什么问题和风险呢?这些都是公共事业,国家在干,国家在扶持PPP,由于民间资本不进来,搞成功的不多。到现在为止,大量的基础设施建设主要是以地方政府为主在干的。
 
地方政府的钱从哪里来? 30%的钱是通过卖地收入赚来的,卖地以后30%的收入来杠杆翘起,或者套取,骗取,什么都有。70%是我们金融系统的钱,包括贷款、债券、委托理财、信托、地方融资等等,反正都是金融体系的钱,这是一个大的格局。
 
对于政府债务问题,从温家宝总理到克强总理,国家审计署已经进行了三次审计,一级一级审,审到市县政府,从政府债到各种金融衍生品全审,看到底欠了多少钱。最后国家审计总署公布的结果是18万多亿,实际上可能远远不止这个数。因为在审计调查的过程中,难免会有个别地方政府欺瞒了中央,这不是我们今天讨论的议题。
 
基础设施迫于地方政府这种债务的压力,现在在进行债务置换,目的是减轻地方政府的利率负担,把地方债变成中央债。其他债不能乱搞了,现在只能搞这个。搞债券现在有度的限制,这意味着前几年乱干,拼命借钱的势头得到了抑制,得到了规范。
 
基础设施建设投资往往是以地方政府为主的模式,地方政府的钱来源少了,基础设施投资就不可能再维持原来这种高增长了。房地产在走下坡路,房价下来,政府卖地收入当然会减少,这是必然的,所以基础设施建设投资自然会有所减缓。
 
二、房地产投资进入冷冻期
 
当前房地产市场已进入调整,房地产投资很自然被冷冻。我在2010年和2011年的时候就一直在说,中国的房地产市场不调整,早晚出大事。2013年,2014年又矛盾化了,宏观调控政策整过了头,整狠了,马上又会出其它事。出口、消费和其他投资都是这样,这让大家很痛苦,政府很纠结。
 
从理性的角度分析,房地产市场最根本的问题是我们长期以来的政府的政策碎片化。到底是把房地产市场变成资产市场来炒,还是把房地产变成咖啡、矿泉水一样的消费品来用,我们始终没有找到房地产市场的发展方向。有什么样的路子就有什么样的政策制度设计,我认为房地产健康发展的方向就是应该以消费品为主。
 
买房是为了住,绝对不是为了像买卖股票那样赚差价,房地产政策应该按照这个思路来设计。你不能因为房价高了就压,房价低了就抬。政府不用管房价,从根上讲,政府应该把制度健全起来了,房价自然就稳下来了。
 
我国的房地产市场绝对不要学以金融市场为主导的英国和美国,这两个国家对房地产的态度是作为资产投资,中国不允许这样做。中国要学德国和新加坡,以消费品为主。房价涨不起来了,但是刚性需求很大,改善房和保障房都可以提供支持,但是绝对不能让房地产资产化。当然,去年底和今年上半年,以深圳、北京为龙头,房价还在涨,但是不猛了。
 
我国房地产投资在超级繁荣时期占比26.1%, 2013年是20%,2014年10.9%,2015年2.5%,到今年如果地方政府不出台政策的话,很多人预测是0%,新的投资几乎没了。老百姓都在问,我也碰到好多人咨询:未来房价到底是涨还是跌,现在是买还是不买?
 
说实话我也很痛苦回答,即使你个人很有钱,在北京、上海、深圳买一套房该花多少钱我不好说,我只能说你一定要搞明白买房的目的是什么,钱是借的还是自家的?自家住必须买,借钱买房投资绝对没必要,要从这些角度来思考。总之,房地产投资到目前为止有所缓和,但是不可能再是20%几的增长了。
 
三、资产管理业务是最赚钱投资
 
中央权威人士讲,中国经济是L型。当然,很多人很愿意问底在哪里?这个东西不好说,有很多不确定性。它涉及到政府的宏观政策对与错,力度大与小等等不确定因素。我有的时候说就这个速度正常,但是这个速度也是一个动态的,因为风险还没化解。哈继铭在外边有个论坛,他说是倒L型,就是7,他怕突然之间就崩了。L型就是这样,最多是在横杠上涨涨跳跳,基本趋势就是这个样了。大家心里有底了,不要再有幻想了。
 
当然,资产管理的可能是另外一回事。经济往下走,处理不良资产机会又到了。我很理性的告诉大家,我们及时处理不良资产,要做好准备。历史时期不一样了,同一种资产价格的处理,最后的回报是不一样的。刚刚处理四大银行的,成立四大资产管理公司把钱提出来,人民银行做好底数,就是准备回报25%,国际上一般都是这个样子。
 
在超级繁荣阶段,美国犯了一个大错误,中国踩到了这样好点,拼了命的干上了经济。现在大家都在往下走,你还要25%的投资回报就难了。就是说起码你要考虑问题,不能纯粹从经验主义出发。但长期仍看好中国投资,很多外国投行也在考虑投资中国,蠢蠢欲动,特别想要进中国的不良资产领域。我是中国人,当然欢迎他们进来,进来就高价卖给他们,让他们犯经验主义的错误。当然所卖资产还是要甄别什么样的资产,什么行业的坏资产。
 
四、管理预期用词很重要
 
各银行的不良贷款的钱在温州地区报的最快,现在他们在搞不良资产剥离。我说温州很聪明,几大行都没干,他们先干,总行那边百分数是一点一点的。因为我上面讲,调整意味着有买,但是谁出了钱谁负责。全国还没干,温州先干。这对于四大国有银行工行、建行、中行、农行根本显不出来。
 
我的意思是说,货币多了以后,随着出口减少,内需也减少。制造业都是内需,现在也不行,产能过剩要砍。内需减少,制造业跟着下来了,销售收入都下来,以后就利息、本金就还不了。速度下来以后,有些企业就要倒闭,就要破产。随着倒闭、破产增加了,工人失业就增加了。当然我们为了稳定社会,能不能停息挂帐,能不能停薪不停职,不失业,但是公司打折扣,95%、90%,我们都可以想办法这么处理,来稳住社会。
 
我讲的是市场规律,就按照这么走,中央银行该干啥干啥,商业银行该干啥干啥。我管我的不良贷款,我贷给你,你还不了我就不贷。大家都这样,一批企业就死掉了,失业率增加,慢慢的输掉钱,买单,经济再慢慢恢复,这就是美国,这是市场规律,而不是人为的去讨论这个问题。我说要管理预期,用词很重要。
 
我去年在复旦讲话,说现在经济学概念词汇太多。我也不知道上面是怎么议论的,概念太多。我认为很简单,就用毛主席、陈云、邓小平用过的词,当前的经济就是在调整,速度下来了。告诉老百姓速度必然下来,下来以后失业破产会增加,银行的风险,不良贷款会提高。
 
在中国经济调整的关键时刻,如果通过国民的财富实力能保证,中国就不存在问题。让它该降多少降多少,只要老百姓稳住了就行。随着一些问题,裸融,海水一退,谁裸着就露出来了。随着问题的逐步暴露,我们要保持社会的稳定,同时应该告诉老百姓,就是要砸锅卖铁要保老百姓生存。与此同时,要坚守信贷底线,坚决不准发生系统性的金融危机。
 
某一个小银行,倒闭破产都不怕,某企业倒闭破产也不怕,它不会产生全社会系统性风险。但是如果大家都集体到银行去挤兑,马上就出大事。搞银行的都知道,不要说信托、租赁这种小的分银行搞的那些负债,就是大银行大家都去取钱,银行就完蛋,所以银行放贷一定要稳住。
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